环京楼市陷阱：全款分期房为什么不能买？

　　春节前后，相信关注环京楼市的人们对“全款分期房”这个概念并不陌生，主要是大厂、香河、廊坊、固安、霸州、永清等环京地区一些楼盘的销售方式，而且都对外宣称“大产权，不限购。”

　　这一销售模式大同小异，即具备购房资格的人正常购买，首付30%，剩余尾款银行按揭贷款；通常销售们会告诉购房者，不具备购房资格的也可以购买，但是需要进行全款购房或者分期付款。

　　具体模式，全款按照原价85折购买，一年分期9折，首付20%～30%，剩余尾款在一年时间内分期付完，每个季度末付一定比例；三年分期没有折扣，尾款在三年时间付清，每个季度末付的款额度较低。

　　环京地区诸如涿州等地限购政策相对宽松，外地人可以购买一套，通常是首付分期，本来是30%的首付，但是购房者首次只需要支付5%首付，剩余25%在一年内分期付清，其他70%可以做按揭贷款。

　　对于不具备购房资格的人，这种全款分期房能不能买？总体而言，这种房风险相对较高，但具体来说，不同项目根据实际情况，其风险也不同。廊坊市房管局人也不建议外地人购买，这方面从法律上很难保障。

　　01、全款分期房的市场背景

　　从2017年“317楼市新政”出台，至今已实施了一年，整个环京楼市经历一次大变天，成交量和价格双双大幅下跌，北京和环京的成交量不足高峰期五分之一，北京房价跌幅在10%～15%左右，燕郊、大厂、香河等环京地区的房价跌幅已经普遍达到40%左右。

　　对于开发商来说，从拿地到清盘为一个开发周期，开发周期长短又称为周转快慢。同等条件下，周转越快，赚得越多；相反，由于项目开发大部分资金来自银行、基金、信托等融资，周转越慢，项目利润被利息成本吞噬的越多。

　　所以，为了增强盈利，开发商都会想方设法的提高项目周转能力，比如有些开发商在拿地前就开盘销售，等到正式开工的时候，早已经清盘了，这就等于用购房者的首付款替代了银行贷款，不仅节省了大量资金成本，而且大幅度提高周转率。

　　但是，北京和环京都限购了，北京是认房认贷，环京是三年社保，对于开发商的盈利这都是杀手锏，所以，通过各种方式避开限购政策进行回款，就显得理所当然了。这是开发商在没有办法的情况下想出来的招数。

　　另外，人们投资渠道比较狭窄，历史经验证明，楼市投资是一个相对收益较高且有保障的渠道，所以，渴望回款的开发商和热衷于楼市投资的购房者两者一拍即合，催生了全款分期房的市场。

　　02、全款分期房有哪些风险

　　从中央提出房住不炒的思路以来，国家层面构建房地产长效机制的决心很大。所以，楼市调控短期内不会放松。

　　在这样的背景下，全款分期房有两个变现途径：第一，购房者挂靠本地企业，缴纳社保或个税满三年具备购房资格后，与开发商正式签订商品房购买合同，完成交易；第二，三年期间，购房者将房子转卖给第三人。

　　去年“317新政”出台后，楼市正处于一个政策密集调控期。今年两会期间，房地产税曾一度被热议，而且普遍认为会在本届人大通过。因此，随时都可能有新的政策出台。

　　三年说短不短，说长也长，一旦新政阻挡了未来的变现退出之路，那么购买全款分期房的损失只能由购房者来承担了。

　　廊坊市房管局告诉笔者，由于河北三年社保政策刚出台不到一年，相关配套政策和处罚措施还在制定完善中，所以监管部门对于全款分期房交易目前还没有执法依据。也就是说，这种行为监管部门虽然清楚不合理，但处理上却无法可依。

　　但是官方也透露出另一层意思，对于外地人全款分期房交易行为，监管部门虽然暂时无法制止，但相关制裁措施一旦出台后，类似的交易就有可能成为违法违规交易，到时候购房者面临钱房两空的可能。

　　03、买房人如何规避风险

　　如果你当下确实想买房，那么如何尽量规避潜在的风险呢？

　　作为购房者， 当决定购买一个楼盘房子的时候，首先要做的是查看项目的五证一书，起码查询一下预售证，现在大多数地区房管局网站都能查到，而且，查询的时候一定要具体到具体楼号，甚至单元。

　　比如，你看中某个项目了，准备购房，销售人员给你推荐15号楼2单元1501房子，最起码你要查一下开发商的预售证是不是包含了15号楼，如果包括，那么再到房管局网站找到15号楼，查看2单元1501房间是不是处于待销售状态。

　　原则上，没有拿到预售证的房子坚决不买，尤其是本地小开发商的项目，因为没有预售证的话，很可能土地证、规划和建设等手续也存在问题。即便开发商提供了预售证，也包括你购买的楼号，也要去房管局网站去核实真伪。

　　在本轮环京地区全款分期房中，一大部分项目是没有拿到预售证的，比如香河的巨富九璟湾，大厂紫薇园等项目，而且霸州很多楼盘因为违规销售，已经被房管局暂停了网签，所以，购房前功课还是要做的。

　　即便是五证齐全的项目，购房者时也要结合自身条件决定是否购买，第一看自己是否具备购房资格？如果补缴社保和个税三年后是否被官方认可？如果没有购房资格的，最好不买全款分期房，如果一定要买，要注意几个方面：

　　一、购买过程每一步都要做好工作，电商费和订金（是订金，不是定金或诚意金、排卡费、选房费）等费用在认购协议书中注明交易不成功可退，无论什么名目的费用，都要设置成可退的。

　　二、尽量不要通过代理销售、中介等渠道购房，而是通过开发商销售，如果开发商没有自己销售，也要和项目驻场销售进行购买，电商费无论抵多少房款，能不交尽量不交，必须交能少交尽量少交。

　　三、一旦出现问题，面临房钱两空的时候，不要急不要慌，要想办法收集开发商在销售过程中是否存在违规行为，比如，交易时开发项目还未取得预售证，可以通过举报违规销售或通过司法途径挽回自己的损失。

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