楼市冰冻，房价横盘，一切将从2018开始

　　转自：楼市时评（ID：zzlssp）；作者：张大大

　　未来3年，中国楼市将会进入一个难能可贵的稳定时期。

　　这份稳定，不是市场自发形成的，而是由多个看不见的手，共同约束出来的成果。

　　也许你会有疑问，为什么要冰冻楼市3年之久？

　　或者换句话说，为什么我们国家需要这样一个长期稳定的局面？

　　因为，未来3-5年，对于中国的发展来说，是一道必须要跨过去的坎。

　　是转型能否成功的关键冲刺阶段！

　　跨过去，成就发达国家的基石，往后一路坦途，功绩垂名千古。

　　但是，哪怕是用脚趾头想想也知道，这条路没那么好走。

　　在这条最后冲刺的关键道路上，势必有异常多的，来自于各种势力的阻挠。

　　（内部问题其实不大，如今很多阻碍也已经铺平了，这段时间大家都看的很清楚，就不赘述了，唯一可能出现不稳定的其实就是楼市，股市，债市，我们后面在详细说明，主要的障碍还是在于外部势力）

　　而那些外部势力来自于哪里？

　　来自于部分不愿被中国分走蛋糕的发达国家，及其小弟和追随者们。

　　知道世界上有多少发达国家么？

　　哪怕按照国际最低标准，把斯洛文尼亚、马耳他、匈牙利、捷克、斯洛伐克、圣马力诺、拉脱维亚、爱沙尼亚、摩纳哥、安道尔，这些你听过的没听过的都算上，全世界满打满算一共也就只有37个发达国家，其中，美国最为强大。

　　但是你知道他们有多少人口么？

　　就算你把它们全部的人口加起来，也不过是10.28亿。

　　而中国有多少人？

　　中华民族有13亿同胞。

　　这其实就是一个非常简单的蛋糕分配的问题。

　　本来10亿人分一个大蛋糕，如今突然多了10几亿人想分一杯羹，分蛋糕的人多了，自己能分到的自然就少了。

　　不愿意是必然的。

　　就像我们在北上广深，在二线城市，甚至在一些三四线城市，都能感受到，物价上涨，房价上涨和本城市人口不断增加是息息相关的。

　　本来房子不稀缺，3环可能就是郊区，但后来人多了，买房的多了，住的地方不够了，市内的房子也就越来越贵，5环都算是中心。

　　那些来大城市追梦的人们，在带来劳动力创造价值的同时，也稀释了你们在原有成本下可享受的资源，增大了竞争的压力，这无可厚非，因为不论怎样，都是中国人内部的良性竞争和发展。

　　但是对于某些外国势力来说，感受可能就不一样了。

　　如今，13亿来自“三线城市”的中国人，发誓要为了挤进“一线城市”而拼搏奋进，那10亿“一线城市”的原著民，怎能不惶恐，不担忧，不害怕？

　　尤其是我们还光明正大的喊出口号，要在2035年基本实现社会主义现代化。

　　所以，地球村资源未来该如何分配这一问题，就是很多外来黑手近期频繁出现的本质根源。

　　最近，有些自媒体在频繁报道部分发达国家和当地人排华的消息，甚至有网友投票显示澳大利亚对中国“不友好程度”甚至已经超越印度。

　　是中国人本身不友善么，是我们最近素质变差了么？

　　当然不是！

　　那些近期出现的，对于中国人的排斥，抵制，不友好，并不是因为中国人素质低，而是因为中国正表现的越来越强大，中国人正越来越强大。所以他们会担心会焦虑，甚至将这种不文明的排斥行为画在脸上，表现在行动上。

　　（网上类似于这样的消息还有很多）

　　自古以来，我们就倡导着乐善好施，诚信敬业，与人为善的品格，中国人的友善，低调，不爱搞事儿在国际上也是出了名的。

　　哪怕就说近几年来，我们扪心自问，中国人在海外的平均素质也是越来越高的，那为什么过去他们不排斥我们，或者说排斥的没那么明显？

　　因为过去我们还不够强大，对他们本身的利益构不成明显威胁，但如今中国已经屹立于世界强国之上，人口体量之大，经济体量之大，对世界的影响之大，早已不可同日而语。

　　遥想当年香港回归的时候，香港的GDP占全中国的16%之多，如今连3%都不到，只有2.9%，可想而知在这短短的20年间，中国发生了多少翻天覆地的变化！

　　甚至我们追忆起60年前那个大跃进的时代，每个中国人做梦一样的赶英超美，如今真的都已不再是梦想！

　　这个时候，排斥是必然的。

　　那么，在即将面对这些外部阻挠之前，我们该怎么办？

　　老祖宗有教导，攘外必先安内。

　　正是在这样的历史特殊时期，正是在这样一段冲刺跨栏的最终道路上，楼市，股市必定要稳定下来，甚至是暂时的冷冻下来，不能丝毫影响到国家冲刺的步伐。

　　楼市速冻，房价横盘，从2018开始

　　为什么预计是至少3年的稳定期，甚至是横盘期，这要分别从目前的政策和经济形势来说起。

　　我国和其它国家最大的不同就是，我国的房价本质上是可控的。

　　有一点我们需要首先明确，能不能管，和能怎么管，这是两码事儿。

　　当年的日本，其实就是想管，却没能力管，面对美国主导的广场协定，及其后续对楼市带来的泡沫问题，心有余而力不足。

　　但很明显，现在的中国并不是当年的日本。

　　也许很多人会有疑惑，你凭什么说中国能管好？那为什么过去这些年来，房价还是涨的那么猛？

　　其实，中国近几年来的房价变化，并没有超出预期，也没有脱离管控。

　　其实，房价变化的这一切，都有迹可循。

　　有时候，我们最大的问题就是，没有认真的看新闻联播，没有仔细的研究政府工作报告。不信我们来简单复盘一下，这几年政府工作报告的内容，及其对于房价的指导作用。

　　之后再来判断2018的走势，就会一目了然。

　　首先，放上一张图，有助于我们回忆过去这几年，楼市热度到底发生过怎样的变化。

　　如何判断楼市热度的变化？

　　由于销售面积往往跟楼市热度呈比较明显的正相关，所以可以把此图变相理解为楼市热度走势图。

　　具体工作报告内容欢迎大家自行百度，这里只放出一些关键词。

　　13年：坚决抑制投机、投资性需求。

　　当年楼市表现：降温。

　　14年：抑制投机投资性需求。

　　当年楼市表现：大降温，甚至出现降价。

　　15年：稳定住房消费，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。

　　从这里可以看出，态度发生了明显的转变。

　　当年楼市表现：回暖，一线升温明显。

　　16年：提高棚改货币化安置比例，化解房地产库存。

　　当年楼市表现：一线热度下降，二线，三线异军突起。

　　17年：因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多；因地制宜提高货币化安置比例；

　　当年楼市表现：部分二线城市热度消退，三四线，偏远地区表现抢眼。

　　看到这里，想必你就能够多少感受到，zf对于房价其实是有足够管控力的。

　　再看18年：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

　　房住不炒基调已经确定，18年还想炒房的真的可以洗洗睡了。

　　而且，由于要稳妥推进房产税立法，所以楼市整体必须要处于一个相对稳定的状态，不然很容易引发降价抛盘的恐慌事件，这是绝对不会被允许的。

　　所以，根据今年的政策形势，再结合着当下普遍加息至2020年的国际大环境，类似于今年的市场行情至少要持续3年左右。

　　不仅如此，目前国内的楼市热度仍在下行，没有结束的迹象，像极了12年底，13年初的状况，必须要触底，降到冰点以下才行。

　　（由于篇幅限制，对于中国经济大环境，和它对楼市影响的分析将在下一篇具体阐述，在此就不过多解释了）

　　就在昨天，国家统计局公布了最新一期的70个大中城市的房价指数。

　　1月，仍有52个城市环比上涨。

　　2月，就只剩下44个城市环比上涨了。

　　一月之间，就有8个大中城市的房价走势出现了反转，足以说明市场的下行趋势，非常没有减弱，没有停止，还在继续增强。

　　甚至出现了几个房价去年同期还要低的城市，这也就是我们常说的，房价跌回一年前。

　　这也同样意味着，去年3月在这几个城市买房的人，在价格上非但没有优势，反而是亏了。（不考虑信贷的情况）

　　那么，最关键的问题来了。

　　13，14年的楼市冰点，还能等来15，16年的回升反弹。

　　那18年迎来的低谷期，19，20年能出现反弹么？

　　在这里，希望大家能明确一个非常重要的观点：

　　楼市下跌看政策，楼市上涨看利率。

　　这是什么意思呢？

　　用简单的话来解释就是，调控政策控制着房价能否不涨或下跌，而信贷利率决定了楼市能否快速上涨。

　　为了让朋友们更好的理解，我做一个简单的比喻。

　　政策，就像是刹车，你发布一次调控，就像踩了下刹车。你可以通过各种控制政策，不停的踩刹车，让房价快速的降温，但是松开刹车，却并不能让车再飙升回到之前那个速度，顶多是让这辆车不在减速。

　　想要车速上去，还需要油门的配合。

　　而信贷，利率，就像是油门的存在。你得使劲降息，使劲踩油门，才可以让楼市热度快速回升。

　　在上一轮周期中，政策和利率，就进行了一次教科书般的配合。

　　2014年9月，930新政颁布，央行发布通知：贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　之后，更是经历了5次降息，于2015年5月成功激活了楼市的整体行情。

　　当月，除了北上深房价开始飙升外，70城房价整体更是环比由跌转涨。

　　这就是利率，做为油门作用的体现。

　　2016年3月，深圳上海率先发布调控政策，踩下了第一脚刹车。

　　2016年9月底，由于楼市过热，30几个大中城市集体发布了调控政策，踩下了第一脚集体性刹车。

　　2017年3月，北京317新政发布，踩下了最重的一脚刹车。如今，刚刚好经过了一年，北京房价整体下跌，成交量减半，环京价格腰斩。

　　这就是调控政策，做为刹车作用的体现。

　　那么，未来房价何时才能上涨，如何才能上涨，已经显而易见。

　　首先，你要踩油门，其次，你不能使劲踩刹车。

　　目前，多地已经出台了各种吸引人才的新政，像郑州去年一年才有一万人左右落户，但今年人才新政口子一开，仅这2个月，落户的就有7000多人，其中多少是为了购房的可想而知。

　　而住建部在去年的工作会议上也明确了要满足首套刚需，支持改善的需求，这其实就是松开一些刹车的表现，现在刹车明显没有去年那么紧了。

　　但是，房贷利率一直没降，反而不停的涨，油门不踩，再怎么松刹车也是没效果的。

　　而且，这个不踩油门的时间，会比我们想象的要长很多。

　　就在昨天，央行副行长在回答记者关于利率的问题的时候，是这么说的：

　　从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平

　　看来，我们要长期处于一个，只松刹车，不加油门的楼市环境中了。

　　3年时间，3年横盘，利率却不断上涨，你的月供，还能扛得住么？

　　提前做好准备，备足房贷，过冬。

　　PS：近期更文环境变好，更新频率会提高。

　　再PS：未来几年，不同城市境况会完全不同，具体城市仍然需要具体分析，本文主在剖析大环境，不必过多带入。至于更加细节的购房时机和城市推荐，将在以后的文章中一一详解。

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