现在“很超值”的房子，未来可能让你负债累累！

　　文章来源：中产先生

　　喊了很多年的房地产税，离落地越来越近了。在今年的全国“两会”开幕时，高层就已经明确，今年要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

　　在两会期间召开的新闻发布会上，发言人张业遂就房地产税问题回答记者提问，称房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前已经进入起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等阶段，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　财政部副部长史耀斌在记者会上进一步披露，中国会参考国际上共性的制度性安排，结合中国的国情来合理设计房地产税制度。这些共性安排包括，所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，但可以作出一定的扣除，或者是对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免。

　　按照史耀斌所说的共性安排，未来几乎所有的有房族都可能被征缴房地产税。如果房地产税法按照这一原则落地，那么一些眼下看似收益率还不错的住宅投资，将有可能变得很鸡肋！因为合理自住以外的房产，不仅每年要缴纳一笔数目不菲的房地产税金，冲减收益，甚至还可能变成业主的沉重负担！

　　01

　　去年9月，昆山一处楼盘的开发商因为未按规划建设，遭到了当地规划部门的处罚。在当地，未按规划建设的普遍典型是，别墅项目建造露出地面的地下室。

　　这部分地下空间，当初作为赠送面积，吸引购房者购买。产证用途也是库房，不是住宅。可是按照当地规划测量部门的规定，这些标准层露出地面的地下室，属于应当计算全部建筑面积的空间。因为这部分计划外的建筑面积，开发商通常会被认为未按规划建设，这些地下室也属于违章建筑。

　　开发商面临的选择是，要么拆除这些空间，要么补缴土地出让金。当地部分开发商会选后一种方法，来处理地下空间的违规问题。

　　但这样做的后果是，合同上的预售面积，在办理产证后，会多出几十乃至上百平米。

　　在房地产税出台前，这些面积不会增加业主的房屋持有成本。但在房地产税出台之后，因为这部分多出的产证面积，业主可能需要多承担几十平米的税赋。

　　住建部2014年发布新版《建筑工程建筑面积计算规范》，规定包括飘窗、双层挑高露台等多个部位要计入建筑面积。有大量的楼盘在“赠送”客户面积时，因为违反“规范”，让赠送面积变成了产证面积。虽然，业主在交房时没有因此多补房款或契税，但是在未来却需要因此多支付房地产税！

　　02

　　相比开发商的赠送空间，更为“鸡肋”的，也许是那些回乡置业的人们在三四线小城市买的房子。

　　今年春节，三四线城市成交量明显放量。从春节期间易居代理项目的签约数据来看，不少三四线城市的春节成交量呈现出翻倍增长，部分城市甚至翻了数十倍。例如大定套数最多的淮安，其数量是去年的59倍，大定面积也达到去年的170多倍。

　　克而瑞分析认为，三四线城市春节成交期间之所以活跃，与人们返乡置业密切相关。由于一线城市购房成本高，不少在外打拼的人选择在三四线小城镇购房，一方面是为了投资保值，一方面也是购房给父母居住。

　　安居客发布的《2018春节返乡置业追踪报告》称，中国“新一线”城市中，返乡置业最热门的三个城市分别为重庆、成都和西安。在参与受访者中，今年春节期间在家乡买了房的人占比为7%，另有52%的人群有回乡买房的意向。

　　然而，当房地产税一旦征收，这些房子将成为春节返乡置业者巨大的负担。统计数据显示，这些城市中的很多城市，一手房市场规模远远大于二手房市场，而且常住人口远远少于户籍人口。房屋业主无论是出售，还是出租，都会遇到很大的压力。

　　以今年春节成交量暴增的淮安为例，这个截至2016年年末，人均住房面积就已经超过44平米的城市，尽管拥有560万户籍人口，但实际却只有490万常住人口。

　　按照任志强的观点，中国城市的人均住房面积，多是按照户籍人口统计。以此计算，当地的常住人口人均住房面积可能超过50平米。

　　这样的城市当然是不缺房的，二手房市场自然也不大。这从一二手房的交易悬殊数据就可以看出。

　　根据淮安市住房和城乡建设局监测数据，2017年1-8月份，淮安共完成房屋交易104319件，其中二手房交易43123件，仅占全部交易的41.34%。相比之下，一线城市的二手房交易量已经普遍占到总交易量的70%以上。

　　另外，当地的房屋租赁价格则极度低廉，很多市中心的全装修房屋每平米每月租金才十几元。

　　从租赁价格和二手房成交量可以看出，卖房和依靠租金获取理想回报的难度都不小。一旦征收房地产税，这个城市将有部分业主因为不愿意承担高税赋而出售、出租闲置房屋，届时市场将面临很大的压力。

　　从当前情况看，部分三四线城市房价仍然存在上涨可能，但是考虑到房地产税已离落地不远，你还会到三四线城市投资买房吗？

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