为何房价迟迟不能下跌？看了它你就明白了！

　　来源：蜜财经(WJCF99)

　　为何虽然屡屡调控，然而房价却还是越涨越高？

　　为何房价已经压垮民众，然而楼市仍旧烈火烹油？

　　房价的天花板究竟在哪里？什么才是高房价的最大杀手。

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　　我们总在抱怨北上广深的房价，房价之高，已经让让普通人望而却步。

　　然而，有这么一个地方，房价对于民众生活的压力，远远高于北上广。

　　这就是香港。

　　据国际公共政策顾问Demographia公布，香港连续8年成为全球最难负担楼价的城市，一个家庭不吃不喝19.4年才能买得起一间30平米的住房，这个数值远远抛离东京、纽约、伦敦等国际大城市。香港普通楼盘一平米售价20万是常态，甚至还有80万的神盘。

　　在香港政府屡放“辣招”调控楼市的情况下，香港楼市依然涨势凶猛。

　　2月3日，据香港大公报消息披露，香港楼市高速列车越开越快，去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月，且连续14个月创新高。

　　那么，为何香港的房价越调越涨？谁才是高房价的最大元凶？

　　你可能没有想到，香港历史上，房价也是出现过暴跌的！

　　香港地产的起飞，是从自上世纪60年开后期开始的。而房价上涨的最大原因，就是前港英政府的高地价政策。

　　然而，高高在上的房价自然会引得民怨沸腾，自然会引得竞争力下降，于是，特首董建华为了降低房价，推出“八万五建屋计划”。

　　巨大的供应量让香港楼市彻底崩盘。1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。

　　然而，由于楼市已经牢牢与经济所绑架，已经与相关群体利益攸关。一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。

　　一朝被蛇咬、十年怕井绳，这样的教训让香港政府至今印象深刻，再也没有勇气承受房价大跌的风险，也再也没有勇气放开土地供应，就此，限制房价的最大利器之一——供给端增加供应，被牢牢锁在了保险箱之中。

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　　楼市暴跌、一地鸡毛之后，香港政府开启了紧急救市。既然当初是因为放开供应量楼市才崩盘的，那么现在，就要停止卖地！

　　这就是著名的“孙九招”，与当时的“八万五”走了相反的两极，一个是彻底刺破，一个是疯狂救市。

　　1998年7月到1999年3月这九个月中，香港政府彻底暂停了卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高，这样就卖不出去了。

　　数据显示，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房；而到了2000年代的十年里，土地供应量跌了一半，只有20万平方米。

　　土地来源不足，面粉不够做面包。再加上香港经济的发展与外来资本的涌入，香港房价自然涨势如虹，到现在，都没能回头。

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　　时间来到2011年，香港房价问题越来越棘手，影响也超出了经济范畴、变成社会问题。为了控制高昂的房价，政府出台了各种各样的“辣招”。

　　2010年11月，特别印花税（SSD）：三年内转售要交特别印花税（15%）；

　　2012年10月，买家印花税（BSD）：非本地居民买家额外印花税（15%）；

　　2013年2月，双倍印花税（DSD）：买家持有多过一套房要交双倍印花税（换楼买家有6个月宽限期）；

　　2014年5月，放宽DSD，放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd；

　　2015年2月，收紧贷款：700万楼价以上贷款不超过6成；

　　2016年11月，DSD2.0：有房者统一15%印花税，外地人买家课30%印花税；

　　2017年5月，收紧贷款：1、贷款超过1次，新贷款成数上限降1成。2、针对主要收入来自香港以外地区的买家，要求银行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭风险权重下限由15%升到25%

　　然而很可惜，调控并无卵用。房价反而越调越涨。

　　其中最大的原因，就是政府始终未能从供给端入手，增加土地供应。反而是在需求侧死死打压，就像强行被压抑的火山，无法阻挡岩浆的喷发。

　　由于香港土地供应长期短缺，这就令每次的地价波动带来的价格越来越高，每次的谷底都会比前次的高峰更高。

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　　那么，为什么不能增加土地供应呢？

　　最重要的原因之一，就是土地财政是香港的命门。

　　数据显示，香港财政收入的约40 % -50 % 来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首，就像是向农民征税权利的封建领主。

　　而香港的经济，也牢牢被地产所绑定。

　　如今，香港的产业结构中，第一产业连零头都够不上，第二产业所占比重也在逐年下降至目前的3%，香港的经济几乎全部是依靠于第三产业，而最重要支柱就为房地产业。

　　如果楼市逆转，如果楼市重演当年八万五时的暴跌，后果将会如何？显然，香港太害怕会重蹈覆辙了！因此，限制土地供应，就成为了华山一条路。

　　物以稀为贵，房价的飙涨速度，在土地供应的限制下，涨势一骑绝尘。那么，房价的天花板会在哪里呢？房价真能涨到天上去？

　　目前香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。

　　这意味着什么？

　　既然供应如此稀缺，那么房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起，或是不愿买的程度。即使房价再高，但是只要不到1%、甚至0.8%的人买得起，也就可以了。

　　所以你说，这样的房子是用来住的吗？房子是用来让普通人住的吗？

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　　那么，买不起房的普通人住在哪里呢？

　　面对这部分群体，香港开发出了劏房、棺材房、笼屋、太空舱、水管屋等奇葩住所。

　　▲梁家4人口挤在不足5平米的劏房里。小朋友每天趴在双层床上层做作业、玩耍，行动不便的爸爸在下层看报纸，妈妈则坐在一旁切菜。

　　劏，在粤语中意为“剖开”。

　　劏房，指将房屋分割成多个隔断间。

　　▲香港傲林轩一间150平米的三居，被劏成了18间带厕所的套房，每间租金约为8000港币。

　　劏房的方式层出不穷，从几户到几十户不等。

　　蜗居其中的是孤寡老人、低收入劳工、长期病患，以及贫穷的妇女儿童。

　　被分割得七零八落的房间里，一家大小所有言谈举动，都在彼此的眼皮底下进行，想睡个安稳觉都难，隐私更是无从谈起。

　　这里仅有的，是源源不绝的木虱、庞大的租金压力和随时可能搬迁的噩梦。

　　▲笼屋的入口肮脏逼仄，被夹在一辆卖烧烤的流动小吃车和一个卖DVD的地摊中间，门前一堵灰泥斑驳的围墙提供了不少掩蔽，陈旧的大门是用废旧钢材铸造的，上面的油漆漆了又落，落了又漆。

　　当横向空间已经被分割到极致，房东们把目光投向了纵向空间，“棺材房”便应运而生。

　　一间原本狭窄的劏房内，像火车车厢般分隔出6个床位，每间高度不超过半米，长度不超过2米，中间留一条窄窄的过道。

　　▲棺材房一隅。Bloomberg/Paul Yeung

　　棺材房的租客男女老少各有不同，唯一相同的是大家都负担不起一个可以站立的房间，只好过着弯腰屈膝的日子。

　　在这里，家的概念被完全颠覆，所有的活动都只能蜷缩在一张小床上进行。

　　房子对香港居民的绑架，不仅体现在住房上，还渗透进社会经济生活的方方面面。

　　每一家商铺都要承担高昂的铺租，因此香港居民的任何一笔消费，都无法摆脱向房产所有者交租的厄运。

　　大多数香港人都被捆绑到了房子上，何谈消费？何谈创造力？

　　安居才能乐业。若一个地区的人把劳动收入的一半都花在了住房上，还要承担高昂的物价，居民消费必然乏力，经济体又何来的活力呢？

　　大部分资金都流向了房地产，何谈实体经济？

　　如今，制造业的严重空心化，已经让香港失去了发展“工业4.0”的先机。2014年底，香港制造业占比居然还没有达到1.5%，比起美国的12.1%和德国的22.6%，差距绝对不是一朝一夕可以赶上的。

　　然而，房价扼杀民众活力、房产绑架实体经济，这样的故事，还在别的地方发生。

　　想想城中村，想想地下室，想想用三合板隔开的出租屋……

　　不要让香港的今天，成为我们的明天。

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