中国前10大城市，到底谁最能挺过楼市风暴？

　　2018年是中国楼市的风暴之年。

　　货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。

　　今天着实花了些功夫，盘点了中国前10大城市的人口走势，而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？

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　　人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟！

　　在顺周期时，资产价格的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势即是如此。

　　但是，在房价已经到达平衡周期时，对决定房价走势的诸多因素，就有必要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对短期走势有影响，谁对中长期走势有影响？

　　货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对短期房价走势构成影响。

　　那么，谁才是主要因素，谁才对中长期房价走势构成影响呢？人口！！！

　　道理很简单，任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是，归根到底，取决于真实居住的需求——不管是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短期不涨，中长期依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短期大涨，中长期依然是扛不住的。

　　一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。

　　而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的城市，谁最经不起风暴，当然是常住人口减少的城市。

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　　那么，2018年，中国的大城市，到底谁最能挺过风暴呢？

　　我挑选中国前10大城市，先来看看过去一年常住人口的变化（2017年）。

　　第1名是深圳！

　　在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的城市奇迹，在互联网新经济的带动之下，这座移民城市对于人才，依然具有不可或缺的魔力。

　　第2名是广州！

　　2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级大城市，其常住人口增长，最近三年保持每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市，依然焕发着不可抑制的活力。当然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。

　　第3名是杭州！

　　继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对人口的吸引力，仍在持续升温，2017年常住人口大幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，但是，在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下，其常住人口的增长，绝大多数来自全国各地，人口增长的质量相对优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。

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　　第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就不一一细述了。当然，从中长期看，重庆、武汉这两个城市的房价，依然有较大的上涨潜力，毕竟房价的基数，在中国大城市中相对偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。

　　北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，也是中国前10大城市中，仅有的人口增长为负的城市。

　　倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口呈现流出的态势，港口之优势，对于新经济的发展并不加分，而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10大城市中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失并不意外。

　　倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国唯一的超级大都市，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样并不令人意外，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也不一定落得了户，更何况，你买得起，也不一定有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。

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　　当然，除了上述前10大城市外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中，2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，相对偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较大的上涨空间（2017年已上涨40%左右）。

　　人口才是决定房价的核心因素！

　　2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。

　　危机已经临近，对于人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生暴跌之风险，但是，房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌，因为你的资金有成本。

　　而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的城市，其房价压力将显著高于低房价的城市，毕竟，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京价值1000万，而长沙可能仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，但是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不可能！你至多是长沙的1倍。

　　2018年，早准备，方安心！

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