房产税真的能降房价吗？

　　本文节选自《房地产经济学 ABC》

　　文 / 陈淮

　　2011 年初起，上海、重庆分别开始了房产税试点。在此前后，社会对此给予高度关注，各种「解析」满天飞。一些媒体热炒，说「房产税是抑制高房价的『杀手锏』」，很多人也确实寄希望于房产税成为调控房价的「利器」。

　　把房产税说成是调控房价的工具，这个说法并不准确。房产税的性质是什么?是财产税，或者叫资产税。有资产就要征税，这在各国皆然。但从来没有听说哪个国家是用此税种来调控房价的。在 2008 - 2009 年世界金融危机中，美国经济在「次贷危机」、「两房危机」后陷人严重低迷。但即使如此，有谁听说奥巴马用减免不动产税来刺激经济了吗?

　　房产税对房价有没有影响作用呢？肯定有。从短期看，一方面由于房产税的开征，一些手握多套房子的人因为持有成本的上升，可能会把闲置的房子推向市场。也就是说，市场的供给会因为闲置的存量房加人而增加。另一方面，房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子，由此而来，市场需求会相对缩小。供求关系的这种变化，当然会反映到房价中。但即使如此，我们也仍要明确无误地强调，房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税，这是一项长期的制度建设。一旦开征，将来不论房价的高低涨落，这项税都将存在下去。

　　▲ 供求关系发生变化，当然会反映到房价中

　　资产税是市场经济下必不可少的一项税种。有资产就要征税，我国很多人对此感到不解。这不奇怪。因为退回 30 年，我们这个国家中几乎所有人都是「无产者」，家家都只能靠工资吃饭。那时，这个社会的基本制度是公有制，几乎所有能叫做「资产」的财富只有一个所有者，那就是国家，或者叫做政府。当全社会所有人都是「现挣现吃」一族，每月的工资最多只能维持温饱时，政府是没法再向个人征收任何税的。

　　随着改革开放的发展和人们收入水平的提高，大多数人的收入能够实现「衣食有余」了，政府就可以针对「有余」的收入部分，向那些收入超过一定水平的人征收个人所得税了。如果这个「有余」的部分不断增大，大多数人都可以到银行存钱了，也就是说，人们开始拥有金融资产了，政府就可以针对金融资产征收利息税，利息税本质上就是资产税。社会又发展了，相当一部分人不仅拥有金融资产，而且可以拥有不动产了，政府就可以针对不动产这种资产征收房产税。

　　▲ 当你拥有「有余」资产

　　政府就开始征收资产税了

　　房产税不是用来调控房价的，那这项税的作用是什么呢？从我国的现实情况看，房产税的职能，或者说作用，主要是几个方面。

　　一是提高存量资源的利用效率。我国城镇现在缺房子吗？也缺也不缺。说缺，是因为从长远看，我们的城镇住房总量还远不能满足全面小康社会的居住水平和城镇化发展的要求。说不缺，我们也看到，在过去十余年的住房建设中，相当一批住房被人「雪藏」和待价而沽，被闲置的存量住房和不断产生的投机、投资性需求不仅造成很大的资源浪费，而且加剧了市场的供求矛盾和市场风险。这种情况是不正常的。

　　▲ 在Airbnb上，可以整租，也可以单个房间出租

　　就是在远比我们收入水平高的发达国家，除了比尔·盖茨那样的富豪，很少会有人会超出自己的实际居住需要买房，或者买了房子既不自住也不出租，长期空置在那里。在美国，别说超出自住需要的「二套房」一定会设法租出去牟利，就是自家实际居住的房子中有空闲的卧室，他们也一定会想方设法租出去。很多有过在美留学经历的人都尝试过这种住到美国人家里面的「 Live in 」租赁方式。当然，中美文化还是有一定差异的。这种房东和房客合住在一套房子中的租赁方式，很多中国的房主恐怕不易接受。房产税的第一个职能，就是通过对持有环节征税的方式，把那些闲置的存量资源动员到市场中，以此促进存量资源的优化配置，提高资源的利用效率。

　　二是调整中央和地方的财税关系。这一条在我国现阶段具有很强的现实意义和迫切性。过去这些年，人们对地方政府依赖「卖地」收入的「土地财政」现象多有抨击，认为地方政府是不断推高地价，从而导致房价猛涨的「推手」。

　　那地方政府为什么要热衷于推高地价呢？因为现有税种设置，以及中央和地方的税收分成比例下，地方政府的钱远不够花。现在中央和地方之间的税收分配格局还是 1994 年「分税制」改革时确定的。在这个格局下，地方政府的经常性收入最多只能满足日常的经常性支出，用于推进城化、投资基础设施以及建立和完善社会保障体系的支出没有相应的税收来源。

　　▲ 土拍收入是地方财政收入主力

　　那赋予地方政府的挖地铁、建设城市公共设施、建设保障房、实行城市全民医疗保障等任务的钱从哪里来？地方政府只能依靠税外收入，就是卖地。这个问题多年前就已经暴露出来了。前些年一些地方政府提出的所谓「经营城市」，其实就是依靠城市的土地增值收入来满足发展需要的思路。

　　那地方政府用于地方长远发展的投入应当从哪里来钱呢?在国际上，这个问题早就有明确答案。一靠发市政债。开奥运会、世博会得修地铁，那就发行 30 年期、50 年期，至 70 年期的市政债券。政府只要「贴息」，就可以在很短时间内筹集起巨额的建设资金。二靠对不动产征税。根据国际经验，在几乎所有国家或地区，对不动产持有环节征收的税都是地方税，而且这个税种通常是地方政府的主要收入来源。「又要马儿跑，又要马儿不吃草」，那是无论如何也办不到的。

　　这里还需要特别强调一点。从长远看，房产税与房价实际上是一种正相关的关系。地方政府收了不动产税干什么呢？用于改善城市基础设施和老百姓的居住环境，提供更好的社会保障。这些事情做好了，当地的房价当然就会上涨。地铁通了，绿地多了，配套设施更完善了，房价能不涨吗？房价上涨，地方政府就能够征收更多的不动产税。因为各国的不动产税和我国目前试点的房产税有个共同点，都是从价计征的。地方政府在这样一个循环中，自然乐于不断改善城市的环境和基础设施，提高城市的竞争力。

　　▲ 提高城市的竞争力，也有利于提高房价

　　三是推进资源节约。从本质上说，房产税的目标其实还不是想方设法让政府多收钱。因为这个税种设置一定要有一个体现鼓励性、保护性、抑制性和惩罚性的税率。对节能省地、在合理必要范围内的资产一定得实行鼓励性、保护性的税率，不征或只象征性地征税。对过度占有资源一定会实行抑制性税率，对奢侈性住房则采取惩罚性税率。这是一个在所有国家都通行的原则。政府绝不会为了多收税而去鼓励人们无节制地买大房子、好房子；相反，税率设置一定是通过优惠税率去鼓励人们居住节约资源、与环境友好、更多分享社区共享资源的住房。

　　当然，目前在房产税征收上还有不少的理论性、法律性问题尚待进步探索、解决。大家是否注意到，我们上述关于房产税性质的讨论中用了两个概念，一个叫「财产税」，一个叫「资产税」。

　　▲ 房产税落地前还有许多理论问题需要探讨

　　为什么用了两个概念呢？因为这里面有个值得深究的理论问题。针对公民的财产所征税种统称为财产税。没有财产自然不用缴纳财产税。把房产税的性质定义为财产税没错。但财产税的征收有个特点，这个财产得增值了政府才能征税，而且只能针对增值的部分征税。例如，人们通过合法收人获得一笔现金，政府不能对这笔放在家里的现金再征税。因为这些钱是人们缴纳了个人所得税后的「税后」收人。政府再征，就是重复征税了。但是如果人们把钱存到银行，谋取利息收人，政府则可通过利息税的方式对这笔财产征税。既然只能在财产增值时才能征收财产税，这个税种其实就应当叫做资产税。我们此前曾说过，能够带来收益的财产就叫做资产。

　　但把房产税叫做资产税又会带来新的问题。住房增值，其实只是房子所占用的土地增值了，房子只有越住越旧，只有折旧，其本身怎么会增值呢？增值的只有房子下面的土地。在中国，土地的所有者是谁呢？是政府。也就是说，房产税本来应当向真正增值的土地这种要素的所有者征，也就是向政府征收啊。

　　这个问题是我国特有的一个问题。因为只有我国，城市住房用地是「租」而不是「买」的。目前，很多学者正在力图为这样一个矛盾现象找出合理解释。其实，我国房产税试点的理论基础中还有很多薄弱环节。我们也得承认，很多制度进步是无法事先设计出十全十美的方案的，只能先做起来，有问题再在实践中完善。目前之所以是试点，就是因为还有很多不确定的问题需要进一步探索、解决。

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