碧桂园离职潮？三大核心决定楼市走势

　　一位房企资深人力资源总监在饭局中说，最近碧桂园外出求职的中高级管理和技术人才多了起来。普遍反映工作强度太大，每天从早上八点到晚上十点，每月只能休四天，一个字：累！说明什么？说明房地产并没有想象中的那么不堪。至少杨老板的万亿大跃进才刚刚按下启动键。前两个月，1300亿的销售业绩一路飘红，没点压力能行吗?

　　而关于具体的楼市走势，则可以通过对楼市老三样——土拍、成交量和政策的分析得出结论。

　　>>>土拍<<<

　　节后第一拍往往被赋予更丰富和更美好的想象。开门红总比放哑炮意头要好。不过，广州的土地市场表现让人失望了。准确地说，是放了一个广州哑炮——

　　总起拍109亿，面积38万平方，近五年的二月份拍地就没这么猛过。2月28日，广州本应掀起2018年春节后第一波卖地高潮。但截至2月26日晚，从化、花都等靓地居然无开发商报价！于是，广州市国土资源和规划委员会紧急发布《补充公告》，宣布将在2月28日出让的花都区凤凰路地块二期用地，和从化区江浦街江村地段（江浦果场）地块，网上挂牌时间（网上报价时间）延长至3月28日10时，限时竞价时间也将调整为3月28日10时起。而其余的四宗地块，则毫无意外地最终都是以底价成交。

　　《补充公告》还规定，竞买人申请退还保证金的，须一并提交承诺函，承诺于2018年3月14日17时前再次缴纳，否则视为放弃竞买资格，其所有报价无效，违约行为记入诚信档案，1年内限制在广州区域公开市场参与竞买土地。

　　土地市场往往能够看出开发商对后市的信心。事实上，花都区凤凰路地块二期用地，和从化区江浦街江村地段（江浦果场）地块，本是此次土地拍卖中的“重头戏”。但显然广州市国规委打错了算盘：

　　此次流拍的两块靓地从起拍楼面价看均超过或接近同区域的历史最高水平。政府从土地价格定价策略上只想着为国有资产保值增值，总想创个地王出来，想不到此一时也彼一时也。不懂换位思考，难怪日子难过的开发商们用脚投票，就是不买账。

　　>>>成交量<<<

　　春节段的一线城市楼市成交几乎冰冻，楼市报道纷纷炒作起三四线城市返乡置业潮来。不过这些貌似衣锦还乡实则被大城市挤出来的置业者们，可根本谈不上是刚需：在从山上（小山村）—山下（乡镇）—县城—市区—省城的购房单向路径中，一套房子更多地成为相亲的标配，而不是真实的居住需求。

　　克而瑞的研究显示，从项目销售情况来看，品牌房企在三四线城市认可度颇高，比如沙县碧桂园，在开盘当天吸引3000人到场购房。而一线城市广州，春节假期7天仅成交28套，同比减少三成。

　　坊间普遍的共识是：返乡置业潮后劲不足，一二线城市仍是今年楼市的主战场。

　　1月份全国商品住宅销售价格数据也颇值得玩味。国家统计局日前发布的数据显示，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，二三线城市涨幅回落。一线城市住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。只看这些描述性的观点很容易得不出正确的结论。

　　仔细看报表，这些涨涨跌跌，大多是在1%以内的区间波动，这还是在持续严厉调控的高压下。

　　不过，在市场上也存在“腰斩”的声音。

　　说腰斩就不能不提燕郊。这个带点恐惧色彩的词语似乎就是为燕郊楼市量身定制的。

　　21世纪经济报道上月底有这样一篇报道——《燕郊不少二手房房价几近腰斩，有的小区从2万8降至1万6》。报道这样描述：“2018年狗年春节假期前的某一天，21世纪经济报道记者跟随购房者赵晓伟（化名）来到位于河北省三河市燕郊镇的三河不动产登记处。购房者与中介们还是沿袭了早办完早省心的心态。早上九点钟，这一天需要办理业务的购房者已经基本到齐。大厅里人并不多，稀稀落落也不过四五家。临近中午时，大厅早已没有办理业务需求的购房者。”

　　于是记者得出结论：这是环京楼市在狗年春节的一个侧面。与上一年春节相比，受严厉调控政策的影响，环京楼市展现了从炙热到冷清的过山车式状态。真实吗？只能说，是局部的真实和个案的真实，但远远不能代表区域整体市场的真相。

　　>>>政策<<<

　　楼市老三样中政策项从来都不会被冷落。今年高举高打的说法和做法依然是主旋律，房住不炒的执行也坚决不能打折扣。否则，楼市变相的反弹将会是大概率事件。

　　2017年10月，武汉市出台了大学生最低年薪标准：专科生4万元，本科生5万元，硕士生6万元，博士生8万元。这不仅远远高于当地的最低工资，总体水平在同类城市中也位居前列。武汉还承诺，大学毕业生可以低于市场价20%买房和租房。自此，全国二线城市掀起了“求贤如渴”的高潮，地无分南北，城不分东西，纷纷在户籍、住房和工作生活补贴方面给予倾斜，中西部城市的政策力度尤为给力。

　　数据显示，去年京沪常住人口首次同时出现减少，而广深则继续增长。减少的去了哪里？南京，武汉，长沙，郑州，西安等地。

　　孙宏斌曾经说过：“钱贵了以后，地一定便宜，钱便宜了以后，地一定又贵，也有钱又便宜地又便宜的时候，那就是2016年，这个时候一定要抓住机会。”而如今，时过境迁，2018年的开发商开始算细账，不再一窝蜂地抢地。在1%以内的区间波动的房价，说明市场的抗压性有多强，也体现了调控的任务是多么的艰巨。至于政策，一场场的博弈中，地方政府的智慧和嗷嗷待哺的焦虑清晰可见。

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