32个月房价首降，但央行加息可能性大增，还能买房吗？

　　2月24日，1月份70城房价数据后，大家最关注的一点是 “1月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降”。

　　有眼尖者立刻就发现，这是近32个月来真正的“下降”，以往历次，我们看到的“都是涨幅收窄”而非“房价下跌”。

　　有人说，这就像到了一个抛物线的顶点，从涨幅收窄，到房价真正的下跌，拐点要来了。

　　看上去的确如此，但是这里有一个前提，数据反映了真实的市场行情。很显然，用新房的价格同比下降来判定拐点，太牵强了。

　　相对于新房，二手房则更为准确一些：

　　上图显示，1月份二手房价格同比转跌的城市只有北京、天津、石家庄、南京、合肥和郑州这6个城市，在70城中，还有64个城市二手房价格在上涨。而从跌幅来看，只有北京、南京和天津的跌幅超过1%，最狠的也不过是北京的下跌3.1%。很显然，相比几年前动辄百分之几十的涨幅，这个回调是比较鸡肋的。

　　11个城市新房价格下跌，一线城市时隔32个月新房价格转跌，的确反映了调控的成果，但如果要把它当作拐点的信号，恐怕就非常不妥了。

　　以调控效果最为明显的北京为例，最新的房价相对于3017年3月份的高点，有10-15个点的跌幅，相对于2017年1月份有3个多点的跌幅。但从市场反馈来看，成交量在2017年4月份开始大滑坡后，下半年一直在筑底，从二手房网签数据来看，2017年7月份是低点，此后逐月回升，到目前月均二手房成交量已经稳定在1万套以上。

　　历史数据显示，月均1万套的成交量是北京二手房市场重要的分水岭，低于1万套，市场明显偏冷，而超过1万套，说明市场正在逐渐回暖。目前北京二手房市场已经连续多个月成交量破万，可以断定，北京二手房市场已经渡过了最困难的时期。而这在二手房成交量占比超过8成的北京来说，信号意义明显。

　　成交量回暖，必定伴随着市场信心的回暖，挂牌价的上涨也是可能的，但北京的二手房有挂牌指导价，所以也不必担心价格反弹。只不过从房贷利率上升到认房又认贷，购房门槛上升是一定的。

　　2018年，楼市调控的重心将转移至三四线城市，这一点必须要关注。

　　当前三四线楼市已经整体分为两类，第一类是背靠一二线城市的三四线城市，第二类是远离一二线城市的三四线城市。我们所说的调控深入三四线城市，正是已经没有去库存压力的第一类城市，而第二类城市还会继续去库存。

　　先把房子卖出去，再通过调控来影响流动性，最后通过流动性来消灭拐点，这是2017年众多城市楼市调控的主要逻辑。从一线、到二线，再到三四线，调控逐步下沉的过程，就是消灭拐点的过程。

　　从调控的角度来说，2018的基调并不会变，但依然有很多潜在的问题需要注意，比如下面这些：

　　1、 不少二线城市借道“人才”给楼市松绑。

　　2017年到现在，武汉、西安、成都等城市，以学历落户的年轻人数量明显增多，落户意味着大概率会买房，这都是需求。

　　2、 “房住不炒”能否真正影响预期？

　　“房住不炒”和“租购并举”是楼市的方向，“租购并举”是为了实现“房住不炒”，但从目前的趋势来看，“租购并举”所采取的措施，还并不算接地气。比如开发商的长租公寓明显篇高端化；租房需求强烈的城市，租金上涨动力强劲；租购同权无法做到机会均等。

　　3、 加息风险。

　　证券日报的消息，北京个人首套房贷利率最高上浮达30%，而据中国证券报的最新消息，中央央行有可能有在3月份跟随美联储加息。

　　一个是市场利率，一个是基准利率，统统上调，这是个很重要的信号。商业银行上调房贷利率更多是从自身经营角度考虑，但央行上调基准利率就不一样了，它表明央行已不得不动用最后的工具了。基准利率的上调，影响是全方位的，不仅是新进场的购房者，存量房贷成本都将上涨。

　　从购房者的角度来说，2018年买房要注意以下几点：

　　1、 不打算回去住，就别回乡买房，现在的价格已经不便宜了，珍惜手中那几十万的积蓄。

　　2、 买不起一线城市的年轻人，如果省会可以买得起，现在倒是可以入手，这些城市即使回去发展，也不差的，不回去发展也没关系，这些城市是除一线城市之外，为数不多的有发展潜力的城市。具体可以参考国家中心城市名单，这些既是重点扶持的城市，又是所在城市群的核心城市。

　　3、 具体到某个城市内部，如何选择地段，我建议参考两个指标，分别是交通发展潜力和租金上涨潜力。

　　交通发展潜力重点指的是新区，老城区价格都比较高，并不划算。这个指标一个决定了房屋增值潜力，它关系到房子卖出去能赚多少钱。

　　租金上涨潜力决定了长期持有的回报率，这个指标越来越重要，因为该指标与人口迁入量直接挂钩，人口的迁入意味着繁荣，意味着能稳定产出现金流，越值得长期持有，资产的流动性也就越好。

　　4、不建议买的两类房子，一类是异地买房，这类房子说白了就是市场不熟悉，在市场调整期风险更大。二类是被热炒的旅游地产，以海南为代表。有很多朋友可能会想，自己不住的时候出租出去，春节还可以自住。那么我想问一句，好不容易买的度假房，是高标准装修还是简装修呢？高标准装修舍得租出去么？简装修租出去，春节去海南恐怕也不能随便把房客赶出去吧？

　　实际上，海南度假房价格已经偏高，据【融城网】说房君当地朋友反馈称，当地已经有点有价无市了，说明流动性也并不好。

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