杭州3500套新房年前扎堆入市，房企：趁楼市还没冷抢开盘

　　年关将近，往年到了这个时候，楼市已经进入传统淡季，开发商基本都已开启放假模式。但今年却有些例外，不少开发商不仅没放假，还在积极申领预售证，首次开盘和加推后续房源的楼盘都不少。

　　同时，刚开年的土地市场上，个别热门板块的土地虽然仍拍出高价，但从过程来看，能感觉出开发商对加价的犹豫，不少地块未能达到封顶价，显得有些后劲不足。而在新房市场上，刚需和高端两个市场渐显分化。

　　这种种现象，或透露了2018年的楼市信号。

最近两周领出43张预售证，新房市场已出现两极分化

　　往年这个时候，许多房企已经进入休假状态。不过，今年却有不少开发商仍然紧锣密鼓地工作着，并扎堆领出预售证，推出新房源。例如未来科技城板块的阳光城·未来悦，上个周末迎来首次开盘；同一区域里的东原·印未来，也在两周前加推了一批房源。

　　此外，佳源·湘湖印象、钱江·彩虹府、北辰·国颂府等楼盘，均在近期领出了预售证。透明售房网数据显示，过去两周共有43张预售证领出，楼市新增了近3500套供应量，这在往年的春节前夕并不常见。

　　浙江中原首席分析师荆海燕认为，这和开放商对2018年市场的预期有关。有的开发商对2018年市场走势不确定，想趁楼市还没冷下来先抢热度，于是能拿到预售证便想在春节前开盘。也有开放商认为今年接下去的市场会较为平稳，既然如此，年初卖房与其他时间并无太大价差，于是选择在年初开盘，先回笼资金，减少财务成本，增加拿地实力。

　　某楼盘营销总监告诉钱报记者，自己操盘的项目，一季度销售指标的重点就放在1月份：“2月是春节，前前后后加起来，基本上整一个月左右楼市都是淡季；但是如果等到3月份再来做加推，可能就完不成一季度销售任务了。”

　　开发商之所以对2018年市场走势感到不确定，或许也是因为新房市场上目前已经出现两极分化的苗头。

　　如今，除了个别特别热门的楼盘外，很少有项目还要求购房者必须全款，大部分楼盘现在的套路是全款的优先，剩下的按照付款比例多少排序，一些近期开盘的项目都有购房者以三成首付买到。尤其是中高端市场，在部分需求被透支的行情下，开发商不再像之前那么“硬气”。例如申花板块，大部分楼盘已经开始接受按揭。也有之前买房需要找人“托关系”的楼盘，在加推后甚至有房源剩余，购房者可以直接挑选下单，并可以使用商业以及公积金贷款。

　　而刚需楼盘依旧难买。良渚板块某楼盘上个月开盘，200套左右的房源，九成以上是全款客户。上周续推房源的西房·拱宸外滩，开盘现场人山人海，同样也是全款优先。佳源·湘湖印象近期刚开过一次盘，记者从有关工作人员处了解到，截至开盘前一周，就已经蓄了超过200组全款意向客户，在开盘当天，158套房源一次性售罄。

两极分化原因在于供求关系不平衡

　　新房市场出现的两极分化现象，在双赢机构总经理章惠芳看来，是供求关系不平衡所导致的。

　　章惠芳表示，随着房源供应量逐渐上升，部分改善类需求已经饱和。对于购房者来说，目前高端改善类住宅的门槛已经上升至600万元左右，在房贷收紧的现状下，这个资金量要求已然不低，并且将这样的资金量用来做投资博收益，风险也是比较高的。因此，除了个别性价比极高的楼盘还呈现火热的状态，其余楼盘均有降温。

　　章惠芳说，对于刚需来说，情况却正好相反。由于2017年的房价涨势，使得首次置业的门槛越来越高，总价在200万~300万元之间的房源供应不足，依然有大批刚需购房者在等待入手。因此，即便供应量有所回升，刚需置业仍源源不断。另一方面，总价较低的房源仍是投资客的首选。在投资、自住双重需求下，刚需楼盘呈火热状态是毋庸置疑的。

　　“刚需楼盘也处于限价之下，如今在杭州能以200万元左右总价买到一套房，可选余地真的不大，但有需求的购房者还很多，这些房源自然很抢手。”某业内人士透露，这也是一些低总价楼盘存在炒号卖号现象的原因。

　　对此，荆海燕也表示赞同：“刚需盘在市场中需求量大，比较热销，所以开发商不需要改变策略，全款等购房门槛仍然盛行。而一些改善型楼盘，市场的需求在减少，开发商为了保证销量，就会放宽一些购房标准。”

　　另外，2月4日主城区新挂牌6宗地块，6宗地均没有封顶价的限制。章惠芳认为，这应该只是政府对市场的一个试探，并不具有代表性。事实上，目前土地市场也开始渐渐分化，市中心部分热门板块的地价稍显后劲不足，比如九龙仓今年补仓了两块申花庆隆单元的住宅用地，两者都没有超过区域内最高的楼面价；反倒刚需板块的大学城北、大江东等地块今年都刷新了板块楼面价纪录。在章惠芳看来，2018年的楼市尚不明朗，但可以确定的是，刚需和改善的需求分化还会继续，对开发商来说，也应该顺势而为，作出相应的调整。

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