返乡置业买房热 二手房选购五大要点您知道吗

　　二手房的购房相对要复杂一些，年末返乡置业的购房者如需选购二手房，那么就有五大点注意事项需要大家知晓。毕竟，很多返乡置业的购房者对于家乡的房产政策了解不多，很容易就会上当受骗。在此，小编为大家整理了相关的购房知识，希望能对大家有所帮助。

一、了解当地购房政策

　　返乡置业的购房者首先应该了解当地的购房政策，现如今全国多地出台限购令，对于购房者的购房资格都有明确的要求。因此，能不能在家乡买房，首先要了解自己是否符合购房条件。

二、二手房标价不等于实际购买价

　　没有购买过二手房的新人，可能会认为二手房的标价就是实际购买时候的价格。这一认知是错误的！二手房在交易过程中，除了房屋本身的价格外，还需要缴纳各项的税费，这一点是和新房有所区别的。在二手房交易市场上，房屋的价格基本上都没将税费和中介费包含进去，因此卖家给出的只是“净价”，这一点买家是需要了解的。

三、掌握二手房贷款额评估计算

　　二手房贷款的首付比例和贷款利率虽然和新房的一样，但是与新房贷款时额度的参照标准不同，新房的首付款是根据市场价格作为参考标准的，而二手房的首付款则是按照评估的价格来计算的。购房者在申请二手房贷款时，银行通常先会对房产进行评估。然后银行会将合同价和评估价两者之间的低值作为基础，再乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度。

　　据了解，房产评估价会根据当时市场的情况，由专业评估机构对房产的价值进行一个准确的评估，从而计算出来的二手房房价一般都会低于市场价。一般来说，二手房评估价格大多为市场价格的80%-90%。

　　如果一套二手房的市场价为100万元，按照80%的市场价值计算的话，评估价则为80万元。如果按照贷款首付三成来计算，首付款为 24万元，加上成交价与评估价的差额10万元，那么购买这套二手房，就需要准备34万元的首付款，而不是大家通常认为的30万元首付款。

四、房龄与贷款额度是挂钩的

　　办理贷款时，多数银行在发放房贷时都会考虑房龄。一般房龄年限是通过房龄+贷款年限≤30年来计算的。也就是说，某房屋的房龄为10年，其贷款年限长为20年。返乡置业者通常都对二手房的贷款政策了解甚少，导致在二手房交易后期申请贷款时遇到很多困难。

　　小编在此提醒大家，为了避免二手房交易过程中发生不必要的纠纷，有关贷款方面的问题一定要在合同中约定好，写清贷款申请不下来时，违约的责任应该如何承担。

五、“阴阳合同”不要签

　　很多购房者为了少交税费，会选择签订“阴阳合同”。也就是购房者除了签订一份真实的合同之外，还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税，从而减少税费的缴纳。

　　据相关人士介绍，返乡置业者为了降低税费签“阴阳合同”的做法是不可取的。一方面，这种方法并不能为购房者省去税费；另一方面，这样的做法是极不安全的，“阴阳合同”中的真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上得不到保护。购房者如果以后出售该房产时，也会面临虚增售房利润等问题。因此，这个做法存在着极大的风险，为了交易的规范和安全，购房者还是不要这样做。

　　以上就是为返乡置业的购房者提供的二手房购房指南，希望上述内容能帮助大家顺利买到适合自己的二手房。

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