买房成接盘侠？这位房企大佬发话：未来30年房价年均涨3%-5%！

　　一、

　　1月30日，新华网刊发了一篇十分有意思的文章。

　　这篇文章的作者叫吴仕岩，中国铁建房地产集团有限公司董事长，中国房地产业协会常务理事，北京房地产业协会副会长。

　　这篇文章的标题很符合基调，但文中却有一些不符合基调的“大实话”。

　　【融城网】说房（）君来梳理下作者的“大实话”：

　　1、房地产业不容置疑还是国家经济的重要支柱产业，预计2025年—2050年以前，随着商品房价格进入稳健提升期，房价年均增长将保持在3%—5%。

　　2、住宅供应量与需求差距甚大。这一供求关系充分说明，未来17（至2035年基本实现现代化）年的房地产市场需求仍然旺盛。

　　3、在极端情况下房地产行业仍然存在担任宏观经济调节器作用的可能，通过适度调整房地产市场政策带动经济回升的可能性必要性也依然存在。

　　4、中国人传统观念的改变和户籍、教育、医疗等政策的到位都需要一段时间。房企要打造高端精品住房，利用2020 年底以前的改革换挡期，抢抓一批优质土地储备。

　　以上4点，我们来翻译一下：

　　房价每年仍然会增长3%-5%。未来17年，中国的老百姓仍然偏爱买房，租房不可能是主流选择。此外，在关键时候我们很可能还会通过刺激房地产来保住GDP。

　　这样的观点，其实我们早就见过了，只不过由一位房地产国企老总说出来这些“大实话”，还挺大胆的，说的直白一点，有点不够“政治正确”。

　　房地产国企老总这些大实话，我们或许不认同，但信号意义还是挺明显的。至少业内的大佬们仍然坚信，未来房地产的重点仍然是购房而不是租房。

　　之所以有这样的判断，其实是基于三点：

　　1、 城镇化在提速，仍然会释放大量的住房需求。

　　2、 土地财税相关的制度都还未见明显的变化，买房和持有房产的成本都偏低。

　　3、 投资需求仍然没有更多的出口释放，买房仍然是最重要最安全的方式。

　　合肥前段时间一个40年商住房项目遭购房者热捧，其实已经很能说明问题了。合肥这样的二线城市，住宅仍然是主流，二手房市场都没有充分发育起来。大家就敢去抢40年的商住房，背后是大量刚刚解决了自住需求的家庭急于配置更多房产，住宅因为限购等原因买不到，退而求其次选择买性价比尚可的商住房了。

　　二、

　　谁都知道，2018年是购租并举的关键之年，很多租房的布局都将在2018年逐步落地，比如快速补足租房历史欠账的“绿色通道”——集体建设用地盖房出租。这事在北京酝酿了7、8年，前几天国土部和住建部联合发文，终于要在沈阳、武汉等11个城市开展更大范围内的试点。

　　租房市场的重要性不容置疑，它未来就是要成为“蓄水池”，让楼市供需矛盾不至于因为商品房供需波动快速反映到房价涨跌上。

　　通过租房市场这个调节器，将房地产市场从目前的投资炒房作为主导转变为以住房消费为主导。

　　以上是未来住房制度改革的重要内容。不过这里有一个十分重要的前提，那就是有足够多的人转移至租房市场，一切才能向预定的目标发展。

　　但现实可能不如想象的那么美好。因为下面这两个硬骨头迟迟啃不下来：

　　1、 房地产调控必须区分投资和消费

　　相比较投资，当前房地产调控其实给了首套房刚需更多压力。因为当前调控仍然集中于购房环节控制杠杆，而对持有环节调控的房地产税仍然缺失。

　　杠杆一旦收紧，首付比例一上浮，房贷利率持续上浮，受伤最多的肯定是刚需，他们自有资金最少，一旦收紧，只能被迫推迟购房。而那些改善需求和投资需求则有更多方式来短时间集中资金。

　　要区分投资和消费，要从两个方面入手，一是在买房前通过信贷来区分投资和消费，二是买房后通过房地产税来区分持有成本。让投资需求因为更高的持有成本而下降，让买房成为消费行为，让房价更加趋于稳定。

　　实际上，房地产税目前已经承载了太多诉求，反而难以轻装上阵。有人希望它能够调控房价，有人希望它能够给地方带来更多收入，还有人希望它能够调节收入分配。

　　2、 真正的租购同权

　　真正的租购同权必须要取得老百姓的认同，否则大家仍然会毅然决然选择买房。在中国的老百姓来看，稳定的租期和租金，良好的租房体验只是基本诉求。租房能够落户能够上学能够就医才是关键。只有这些诉求都满足了，大家才会真正乐意租房，而不是像现在这样视租房为过渡，时机一到果断买房。

　　而做到这一点，非常困难，原因很简单，优质资源不够分啊。以上学为例，广州已经多次喊出“租购同权”，但细读相关规则，你会发现还是有门槛，广州是通过积分制来给一部分高端租户放行。

　　【融城网】说房（）君的观点依旧，租房市场历史欠账太多，很多问题已经是系统性问题，解决起来必须抽丝剥茧，需要更多耐心，很多时候，等待租房其实是等不起的。而购房市场供需矛盾并未彻底解决，城镇化还在继续，买房不必担心成为接盘侠。

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