仅一个月就流拍三块地，房企不玩了，楼市真的要变天了？

　　房企又不愿意买地了。

　　1月25日，北京丰台白盆窑一宗共有产权房地块流拍。

　　1月30日，还是丰台区，卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地再次流拍。

　　算上稍早前的一宗流拍地块，2018年刚过一个月，北京就已经有3宗地块流拍。

要知道，从2013至2017年，这5年，北京总共才流拍8总宅地。2017年2宗，2016年0宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗。

　　2018年土地市场遇冷，来得有点快有点猛。

　　以前述这两宗地块为例，一宗是共有产权房地块，一宗是普通宅地。但两者的门槛着实有点高，房企要不起。

　　共有产权房地块，售价限定在4.3万/平米，虽然已经是目前共有产权房地块中价格最高的，但这宗地块的要求采用装配式工艺，建筑成本比普通商品房还要高，而且共有产权房销售等各个环节要比普通商品房繁琐不少，4.3万/平米的售价看上去不算高，但这些房子要卖给这三类人：

　　一是项目所在区户籍无房家庭；

　　二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭；

　　三是符合本市住房限购条件的、在项目所在区有稳定工作的非本市户籍无房家庭。

　　符合条件又有相应购买力的客户不好找，与其硬着头皮拿地，倒不如痛痛快快放手。

　　昨天卢沟桥乡这宗地块流拍，原因也相当简单：不挣钱：

　　一是总价太高，赚钱太难。63.27亿的起拍价，超11万平米的还建部分的成本就超过6.23亿，即使溢价率为0，房企的拿地成本就接近70亿，而可售部分的商品房也被限制售价，总货值也就67.54亿。

　　二是配套公建和人防要求太高。配套公建，房企要持有20年，变现困难，而人防工程面积过大，远远超出了一般宅地的9-11%的比例。房企通过地下空间也赚不到钱。

　　三是房企现金流已十分紧张，一个项目投入这么大笔的资金，融资难度太大。

　　土地流拍过多，官方也坐不住了。

　　北京青年报的消息，北京市规土委已经针对流拍地块展开针对性研究，在保证原集体经济组织可持续发展的同时，积极提升住宅建设品质。

　　这话什么意思？

　　重点在后面这半句“积极提升住宅建设品质”。【融城网】说房()君以为，这就是允许盖更贵更好的房子。

　　其实也好理解，不这样搞，今后几年供地指标都完成不了。政府针对地块精打细算，无论是共有产权房地块还是普通商品房地块，价格上都不会让一分利，而终端又要让房价稳定，最后只能把压力都甩给开发商了。但开发商也并不傻，明知道大概率要亏本，当然不会去拿地了。

　　这一轮调控，北京房价下跌是十分明显的，官方公布的二手房价格跌幅在13%以上（与2017年3月相比），实际跌幅比这还高。

　　之所以跌幅如此明显，跟强力的“限价”等措施有很大关系。整个2017年，新房出让的地块全部按照“限房价、竞地价”的规则出让，二手房行业房产中介也严格按照区域指导价挂牌卖房，房主想卖更高的价格也不可能。

　　调控力度大能够帮助楼市降温，这自然是好事，但如果把房企都吓跑了，那恐怕不是初衷。所以我们预计，接下来调控会有所微调，土地市场上肯定会有所改变。

　　土拍规则上会留出一定的利润空间给房企，比如房企拿到更高的预售价，或者降低房企配套建设成本等。

　　只不过政策的微调，其实是进一步提高了刚需购房门槛，未来售价更高面积更大的房子只能卖给改善性购房人群。实际上类似的信号早在20天前就有了，1月8日，厦门表示要实施差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。

　　整个2017年，改善需求主导楼市，刚需基本都是陪跑的。2018年，依然如此。至于共有产权房，随着价格逐渐走高，其实也逐渐失去“保障”的内涵。

真正兜底的只有租房，国家通过租房去保证你有地方住，但对于商品房，则会适当放开价格，因为政府要收入，还得保证房企愿意买，最终的价格只能往上走。

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