国土部：11城集体建设用地建租赁住房试点获批

　　楼市最强调控开始全面落地实施了！

　　2017年8月底，国土资源部、住房城乡建设部联合印发文件，确定的第一批13个开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。当时落实的只有北京、上海两城。

　　近日，官方批复，另外11个也将正式启动，这标志着13个试点城市，全面进入实施阶段。

　　楼市最强调控，落地11城

　　1月26日，国土部官网公布了一份1月16日，国土资源部、住房和城乡建设部联合批复的《意见》，指出同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

　　《意见》提出核心内容如下：

　　1、试点城市要把握正确方向。严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营等各环节监管落到实处；健全合同履约监管机制，切实维护好村镇集体组织、农民、企业和承租人等相关主体的合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁；鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。

　　2、试点城市要统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。规范集体建设用地建设租赁住房的审批和监管程序。加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

　　3、试点城市不得随意改变试点实施方案内容，省国土资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施方案实施工作的指导和监督。国土资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。

　　文件还公布了沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都各城市的具体实施方案。

　　对楼市影响几何

　　集体建设用地建设租赁住房，对楼市有什么影响？要了解这个问题，我们必须要清楚什么是集体建设用地。

　　根据中国现行的土地制度是：城市土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　但城市的集体建设用地不只是在郊区，核心区也有。这些土地是城市在规划和建设当中由于一些特殊的原因遗留下的。

　　一般情况下，集体土地只有经过国家征地程序，将土地的属性转变为国有用地后，才可以开发建设，建设的房子才能上市交易。若无国家征地程序，农民私自在这些土地上建房，就无法获得有效权益，无法入市交易，这类房子称为小产权房。

　　深圳当年就是如此，城市里的农民发现自己坐拥的土地价值后，不愿让政府低价征收，加班加点地纷纷建起了自己的房子，这就是响彻全国的城中村。深圳也因此无集体用地可用，所以13个试点城市当中没有列入深圳。

　　换句话说，集体建设用地建房这条路，深圳早就走过，只是当时没有政府文件允许，所以无法上市交易，转而成了天然的廉租房。而现在，13个城市获得了政府文件许可，可以在集体建设用地上建设租房，对于楼市影响较大。

　　集体建设用地将租赁住房，是对国家“租售并举”制度的补充，对北京、上海、广州、成都、杭州、武汉、南京、郑州、厦门等13个城市的租金会有一定平抑作用，但不会导致其下行。理由有二：

　　1、所选择的13个试点城市中，大多数都是人口规模和流量非常大的城市，这些城市的人口还在不断增加，虽然租赁住房得到了补充，但增速很难快过人口增速。

　　广州、杭州、南京等城市每年人口都有几十万的增量，租赁住房几年才供应几十万套。

　　佛山、肇庆也列入试点，是代表了三四线城市，为这两类城市探索租赁制度。

　　2、集体建设用地上建起来的租赁住房成本低，未来的租金相比于市场可能会相对低一些，对于租金也有一定的牵制作用。

　　住宅价格会下行吗

　　很多人以为这个政策落地，对于楼市是个大利空，其实是一种误读。

　　集体建设用地获批建设租赁住房，对住宅的价格，有一定的牵制作用，却无法改变其慢涨趋势。理由有三：

　　1、文件规定集体土体上建设的是租赁住房，而非商品房，也就是说，政府只同意官方与村民合伙建设租赁住房，用来租赁而不是用来交易买卖。

　　政府目前还不会允许集体土地可进入拍卖市场，因为一旦开了这个口子，相当于宣布小产权房合法化了，政府目前还不会让小产权房“转正”。

　　在广州的发布的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》中就明确提出，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。

　　2、正因为集体土体尚无法入市，所以对现有的商品房土地供应体系冲击不大，政府也不会允许其冲击商品房市场，因为土地仍是中央政府和多数地方政府的命根子。

　　2016年数据显示，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同期全国财政总收入15.9万亿元，再加上与房地产相关的各种税收，占财政总收入的1/3左右。

　　3、集体建设用地建设的租赁住房，由于成本低，租金可能相对较低，一定程度上可以转移或者延迟一些消费者的购房需求，但却很难消弭。

　　此外，这些试点城市，大多的人口增量都非常好，购房需求每年都在增加，租赁住房无法满足购房需求，而地方政府的推地模式是根据常住人口而定，而非实际管控人口。

　　土地供应增速总是无法跟上人口增速，所以即便是杭州、武汉、南京、成都这类面积超大的城市，房价也同样在上涨。

　　最后我们要明确一点，政府推行“租售并举”制度的目的，也同样是为了牵制房价，让它的增速慢下来。

　　有人说，政府应该赶快出台房地产税，打压房价。且不说房地产税未来很长一段时间里都很难出台，即使房出台了，对房价也不会构成太大利空。

　　看看国际上的一些案列就明白了，中国香港、伦敦、美国都是开征了房地产税的地区，可结果呢？香港、伦敦房价位列全球前两名，美国2017年的房价再次创下历史新高。

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