深圳楼市：购房者焦虑、开发商讨关系与银行紧俏

　　焦虑的购房者

　　1月中旬，赵亮（化名）又去了一次银行，仍然没有放款的消息。

　　他有些焦虑和生气，“业主赎楼走得是担保公司现金赎楼，利息我承担，一天就要给担保公司3000块，银行那边迟迟没有动静，利息高得让我每天喘不过气来。”

　　赵亮购买了位于深圳市南山区南头片区四房学位房，总价超过了1200万元。由于女儿还有房票，给了3成首付，400万元。但是原业主本身赎楼总额就将近680万元，即便首付抵消了部分赎楼费用，还有接近300万元需要银行放贷来偿还。

　　目前，深圳二手房赎楼有现金赎楼和额度赎楼两种。现金赎楼一般是按照0.1%/天收费；额度赎楼的费用分两部分，担保费和银行短期利息；担保费不论时间长短，按总额的0.6%～1%收费（由担保公司收取），银行短期利息是万分之二到万分之五/天（由银行收取）。目前深圳的情况，采用额度赎楼也差不多需要赎楼金额的2%左右。

　　不过相比较现金赎楼，额度赎楼要经过担保公司审批，然后出保函给银行，银行审批后再放款，流程比现金赎楼要复杂一些，所需要的时间就会长一些。然而一般情况下，交易类赎楼大概需要15~20天，如果再加上银行额度紧张，放贷缓慢，0.1%/天的收费对于买家来说的确是巨大的资金压力。

　　中国房地产报记者也询问了某家担保公司，其表示：“现在银行额度紧张，一般我们都推荐客户做额度赎楼，现金赎楼的成本太高了，像之前有一个客户放贷也是等了两个多月，借了60多万元，最后利息就接近7万元。额度赎楼的话，3个月为1.2%的利息，相比较是划算的。”

　　银行房贷额度紧张深刻影响着深圳二手房市场。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者指出：“现在银行资金投放比较缓慢，二手房从申请到发放一般要3个月左右。限贷政策内一刀切，导致刚需者购房受到了一定影响，对于那些先卖后买的改善性需求客户来讲，购房成本确实比较高。”

　　讨关系的开发商

　　有回款压力的开发商并不少，尤其是遇到2017年限售的深圳楼市，销售压力已经成为其重重枷锁。按揭整体额度紧、批贷慢、增速大幅放缓，开发商资金回笼脚步又被放缓。

　　刚刚给销售开完会的一位刚需大盘负责人，在售楼处见了中国房地产报记者，“银行额度不足、放款慢我们每年都要经历，但是2017年下半年到现在确确实实是比较紧张的。现在我们都开始在追回款了，一般是直接催银行，但这个时候就要看和银行交情如何了，一旦卡一下放款，去年业绩都要白做了。”深圳某楼盘销售负责人表示。

　　另一位压力同样大的营销负责人，虽然卖的不是刚需盘，但是豪宅盘也有回款压力，“豪宅买家资金实力还是比较充足的，但是有不少也需要从银行贷款买房。回款压力我们也是有的，通常这时候就要看高层和银行高层的关系如何了。豪宅项目通常是一个城市业绩的保证，作为上市公司还是很关注回款率的，这是有业绩要求的，所以我们也只能去催银行了。现在额度肯定是还没有放松，所以现在有的开发商就不卖给了散客，直接打包出售。”

　　今年年初，位于龙华区的红山6979项目就进行了整售。商业和商务公寓去年11月先是以23亿元售出后，今年1月办公楼又以约17亿元售出给深圳至龙华区政府以及一家投资公司。以往开发商倾向于散售物业，从去年开始了整售物业，这一趋势一直延续到2018年。

　　高力国际深圳分公司资本市场及投资服务部高级副董事林楚洲对中国房地产报记者表示：“现在，投资机构资金充裕，去年来深圳寻找合适标的的非常多，现在有的开发商开始转变思路了，尤其是深圳写字楼市场，开发商显示出从散售到整售的转变倾向。”

　　从价格来看，整售价格和区域均价接近的，甚至还有开发商是有些让步的。数据显示，红山6979交易价格在5.2万元/平方米，龙华区新房均价约为5.5万元/平方米，中粮天悦壹号交易价格在5.2万元/平方米，宝安区新房均价也超过了5万元/平方米。

　　有房企人士对中国房地产报记者直言：“银行放贷的速度下降将直接影响开发商现金流的周转速度，过去商业贷款一般1个月下来，现在普遍要3个月。那么现金流的周转速度就会放慢，这是变相减少公司的利润。而且深圳市政府还限价，价格太高拿不到预售证，很多项目拖着不入市就是因为价格不满意。但是大宗交易相对来说，即便价格上略微有些让步，机构公司资金充足，能迅速回款。所以很多之前不考虑整售的都会往这个方向转变。”

　　“市场秩序发生了明显变化，老百姓会借用消费贷款来全款买房，而开发商也在用让利的模式进行大宗交易。”李宇嘉表示。

　　紧俏的银行

　　“还需要再等等，有的客户都排到6月份了。我们也希望能早点放款，实在是形势不太乐观。”

　　面对赵亮的再次到来，招商银行深圳分行某支行负责房贷业务的经理表示。

　　上述招商银行深圳分行某支行负责房贷业务的经理表示，“去年开始就缩紧个人贷款了，这是政策导向。像二手房交易中有赎楼环节的，每天会产生利息，对于银行放款的需求非常迫切，银行还是优先满足二手房购买者需求的。进入新年后，房贷额度是有所增加，但一个月新增额度不到10亿元，提前还款余额也不多，现在的额度连二手房的需求都解决不了。”

　　中国人民银行深圳市中心支行最新数据显示，2017年全年，深圳市人民币贷款增加5881.32亿元，同比少增1060.39亿元。2016年全年深圳市人民币贷款增加6941.71亿元，同比多增2573.5亿元。

　　具体来说，2017年居民短期贷款增加364.53亿元，同比少增178.76亿元；中长期贷款增加2147.75亿元，同比少增1502.93亿元。两个数据都比2016年缩减表明，银行房贷额度正在不断被压缩。

　　从2017年各大银行半年报就可以发现，不少银行的住房按揭贷款增速已经开始回落。农业银行2017年半年报显示，上半年房贷贷款余额28559亿元，占总贷款金额77.6%，增速同比下降21.2%；建设银行个人住房贷款规模一直保持同业第一，去年上半年，该行个人住房贷款余额39262亿元，较上年末增加3405.4 亿元，9.5%的增速较上年同期也有所放缓。

　　“去年央行对房贷的规模和占比控制得非常严，商业银行的新增房贷不得超过新增贷款的30%；其次是居民买房普遍需要加杠杆向银行贷款，去年深圳商品房的销售量少了，房贷自然会减少。现在深圳每个月的房贷只投放80亿元，而2015年最高月房贷投放200亿元。信贷政策是2018年影响深圳楼市最主要的因素。过了新年以后，80亿元的额度控制没有任何松动，深圳还是执行央行的要求，房贷额度不会放松。国家把银行的钱袋子控制住。”李宇嘉对中国房地产报记者表示。

　　对此，建设银行深圳分行某支行一位负责房贷业务的经理对中国房地产报记者直言：“我们有的业务经理甚至停止接单了，我想各大行情况应该类似，总的来说是‘没额度、要排队、不保证’。从大方向来说，个人消费基本都停止接单了，现在房贷新增额度是越来越紧张。相比较往年，今年房贷不会那么快就放松的。”

　　不仅如此，深圳不少银行甚至是暂停了房贷业务，去年年底就出现了8家银行，包括民生银行、兴业银行、邮储银行、中信银行等暂停了房贷业务。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，“信贷持续收紧，将会影响成交信心，预计今年上半年，住宅市场成交量均不会出现较大起色，其中对二手房市场影响最大。”

　　“如果继续下去对深圳楼市影响还是很大，深圳居民用杠杆买房倾向在全国最明显。现在杠杆规模和占比是双控制，导致居民杠杆买房受到了抑制，房屋流转率也会明显下降。”李宇嘉表示。

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