租房能上学区房？你是不是真傻！

　　2017年到现在，租房，租赁这几个词可以说不仅仅是房地产的关键词，全社会都非常关注。在这个趋势下，最显眼的，其实莫过于部分城市提出的“租购同权”，这个词伟哥以前已经聊过，赤裸裸的骗人，因为租和买是先天不可能同权的。

今天聊聊，最近又出来的一个新名词“学位到房”！很多人欢呼雀跃，说是这将有划时代意义，伟哥觉得，这么认为的人是不是有点傻？

难道不知道租赁权是产权拥有方转让的？租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的合同。

那么这个“学位到房”的具体意义是什么？“学位对于租的房子而言，是真正给租赁的人用来读书的，而不是用来炒房的，学位到房，不是到人。”广州市教育局相关负责人表示：“义务教育阶段，每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位，只要租赁手续完备，租住之后享有与业主同等的入学权利。但是有条件：在入学前期会由相关部门对租赁合同进行前置审查。”

　　目前，广州市学籍管理实行全市联网，人户一致。“也就是说，用了房子学位必须要在该房子居住，人户一致，如果不在这里居住了，到其他地方去上学，那么学籍也要迁出去。”有关负责人解释说。

伟哥帮你分析一下，学位到房这个词其实有几个层面的意义：

　　1：房子的学位是和房子居住挂钩的，不住的就没有学位。

　　2：租户是可以享受与业主一样的入学权利。

下面问题就来了：

　　1：如果租房会占用学位，业主还会不会出租房产？即使出租，租金里面是不是肯定会带有学区的溢价？

　　2：对于学位紧张的区域，本来业主家庭上学是有排序，部分使用了学位的家庭，短期只要不买房，就不再使用学区。但如果出租可以使用，那么学区房是不是有了卖租赁学位的可能性？价值更高？

　　3：对于买房户来说，如果学区爆棚，需要摇号，那么买房户的权益是不是被损害？

　　4：对于租户来说，如果不需要学区，是不是租赁带有学区的房源是不是浪费了资源，而且同时租赁会虚高？

其实问题很简单，从严格意义上看，全中国所有房产都是学区房，只是我们约定俗成的把优质资源学区称为学区房，学区房的出现，是教育资源不均衡的产物。

　　和房地产政策没有关系，因为教育资源不均衡，如果不按照房产来划分，那么优质教育资源的分配暗箱操作会更可怕。

租赁是不可能享受到优质教育资源的，所以不可能用房地产的政策来解决教育投入不足，教育发展不均衡的问题。

租房的核心权利：

　　租房有什么权利？按合同约定，承租人有权占有、使用租赁物；

　　作为房屋的所有权人，在法律规定的范围内，本应享有对房屋全面支配的权利，但在优先承租权存在的情况下，所有权人行使权力反受没有所有权人的承租人的限制，这样做的目的是为保护弱势群体承租方的利益。

民法理论上一般认为，按照房屋优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。

　　前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权；

　　后者则是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。准此以观，中国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。

所以这个明显有问题的词语，其实只是特指是享受公共服务上，租赁可以接近享受拥有产权的权利。

那么问题就来了，现在租房有什么地方不一样？

　　其实很简单，就是接受教育的权利+落户的权利。

　　落户不谈，很简单，对于全国来说，有户籍无房产的比例不高，（只有部分年轻毕业生）

那么下面就是教育问题了。

从教育资源角度看，目前最大的问题是不均衡，租购同权在过去大部分城市也是实施的入学顺位与准许制度。从实际执行情况看，无产权的基本都不可能享受优质学区，这主要原因是教育资源不均衡导致的，通过租赁提权只能导致供需更紧张。

房价持续暴涨，租售比悬殊。相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

　　当下一二线城市，租售比超过500：1，年出租回报率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的话，要100年才能回本。

　　举例来说，北京售价1000万的高端住宅，出租价格基本在月2万以内，剔除其中的物业取暖等收费，年收益在15万左右，出租回本需要66年。举例来说去年，海淀出让的一宗住宅地块，楼面价5万+建设成本未来销售8万轻松，50平米如果企业改出租，月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租？？？？

　　这样带来的结果就是，房主出租收益低，任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨，导致租户只要有钱就去做首付。

　　所以，只要房价涨，租赁市场健康就不存在可能性。

当然未来如果能看到，教育资源均衡了，房价不涨了，信贷价格下行了，租购不用同权，租赁市场也会成为主要的居住形态。

教育资源不均衡，国家教育投入不足，所以千万别瞎激动！

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