宅基地入市和非房企拿地，住房领域将迎来6大巨变！

　　国土部部长姜大明在1月15日对外释放的两则重磅消息引爆了地产圈。

　　一是保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

　　二是土地供应多元化，政府将不再是居住用地唯一提供者，非房企拿地盖房将成为可能。

　　【融城网】说房（）君想说的是，这两者之间有着更加紧密的联系，背后的逻辑请容我慢慢阐述。

　　我们先来熟悉两个名词：“田骨”和“田皮”。

　　这是封建社会发展到一定程度的产物，它们反映的是佃农和地主之间的关系。所谓“田骨”就是土地的所有权，地主享有；而“田皮”指的是永佃权，归佃农享有，请注意，这里有个“权”字，你没看错，它是佃农的权利，而且是永久的。当然这个权利得以保证的前提是按照和地主签订的契约交足租金。

　　“田骨”和“田皮”起源于宋代，明清时期迅速发展，在这种制度下，地主只能收租，无权随意增租或收回耕作权，也不能敢于佃农的耕作。而佃农则可以退佃、转租、典当或出售佃权。

　　“田骨”和“田皮”可以分别转让，一块地，地主可以换人，佃农可以换人，前提是地主收租不受影响，佃农耕作不受影响。

　　虽然农户的宅基地所有权属于集体，但农民享有资格权和使用权，就有点类似于古代的“田骨”和“田皮”。按照姜大明部长的说法，农民可以保留资格权，转让使用权，获得相应的收入。

　　而获得使用权的一方可以自由支配宅基地的使用方式，前提是必须支付给农民相应的租金。永久是不可能的，但一次性签个10年或20年却是可能的，租金可以是年付也可以是一次性支付，双方协商即可。

　　当然为农民盘活资产，增加收入是一个方面的考虑，更大的考虑，我认为是解决房地产行业的老大难问题——供应，特别是大城市的土地供应，而且是要廉价的土地供应。

土地供应多元化，这个条路到底从哪里打开局面？

　　中国有两块地，国有土地和集体土地。《宪法》第十条和《土地管理法》第八条明确规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　国有土地本就属于国家的，所以国有土地入市只有一条路——招拍挂。所以土地供应多元化只有另一条出路，那就是让集体土地直接入市，让村集体和农民成为第二种土地供应方。形成一种土地供应的新“双轨制”。国有土地上面盖的房子有产权，产权可交易，很贵；集体土地上盖的房子无产权，只能交易使用权，相对便宜。

　　国有土地的供应量基本达到极限了，各大城市很难再有什么突破，而且加大供应很可能会推高房价，因为包括国家、房企、购房者都要分食利润。而集体土地的崛起，则非常符合“房住不炒”和“租购并举”的顶层设计。现在集体土地尚未真正发力，一旦发力，占据住房供应的半壁江山，其结果就是未来会有大量的廉价住房可供居住（以租的形式）。

　　而非房企拿地，意味着村办企业、知名企业有可能进入住房领域，村办企业盖房出租为村集体创收，知名企业租赁居住用地盖房出租给员工，也是一种福利。

这条“轨道”一旦铺设完成，将带来巨大影响。

　　一、城市有更多资本留住人才

　　城市发展需要更多的人，更多的土地和房子装下这些人。现有的土地供应住房供应让年轻人压力越来越大，收入的三成以上用于交房租，买房更是遥遥无期。最典型的如深圳这种想地想房子想疯了的城市，华为都被迫自己出钱在东莞给内部人才分房。现在深圳有更多资本留人了。

　　二、农民，他们通过让渡宅基地的使用权，能够获得一笔收入，成为事实上的“地主”。

　　宅基地租金水平未来会按照工业用地标准确定，按照让渡的时间长短，租金给付的方式不同，可以选择按年收租金，也可一次性收取N年的租金。按照城市发展的方式，城郊结合部的农业用地和城中村的集体用地应该会最先入市，这部分人最先受益。总之，农民身份的红利时代正式到来。

　　三、房企经营模式加速转变。

　　2017年的房企销售额再次刷新纪录，从3000亿迈上5000亿。但增量不增利早已是不争的秘密。而且后续增量的难度越来越大，地价越来越高，房企只能通过大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的方式降低成本，如何扩大利润已经是迫在眉睫的大难题。

　　现在房企借助自身的优势，绕开“招拍挂”，以运营者的身份参与集体土地的开发，未来集体土地上房租收入有房企的一杯羹，实现既增量又增利。

　　四、大批廉价长租公寓呼之欲出。

　　目前的长租公寓，土地仍然是国有用地，成本居高不下，房租也非常骨感。在北京，长租公寓的房租比周边民房的租金高出一大截。北京三里屯的湾流国企社区27平米月租金1.1万，北苑站的魔方公寓30平米月租金4700元，苏州桥的YOU+国际社区loft户型月租金4380-5580元不等，最小的15平米也要4380元。

　　集体土地的入市，土地的成本降下来了，大批廉价的长租公寓呼之欲出。这些公寓可能会位于城郊，但最先发展起来的应该会在大城市，这些城市的交通等基础配套发展也非常快，年轻人租住在这些地方也不成问题。

　　五、现有长租公寓的出路是满足改善性租房需求。

　　现有的长租公寓品牌，比如链家自如、万科泊寓、魔方公寓、新派公寓、YOU+等，这些品牌的土地和房价成本高于集体用地上的长租公寓，它们的出路是差异化运营，为年轻人提供更加多元化的居住体验。如果说未来的廉价长租公寓是解决基本租房需求，现有这些长租公寓则解决的是改善性租房需求，包括更好的地段、更大的面积，更好的居住体验、更加完善的物业服务等等。要想立足更稳，获得长期发展，长租公寓必须要引入更多的合作方，力求将投资、开发、运营分散开来，实现多方共享利润共担风险。

　　六、租房者、购房者和有房者

　　不用怀疑，随着集体用地的入市，廉价长租公寓的规模化入市，未来房租市场也会分层，基本租房需求是有保证的，房租压力应该不会有保障。

　　作为购房者，必须要认识到一点，越是大规模的兜底，每个人分到的资源越少。集体用地租房这种规模化的兜底虽然惠及更多人群，但真正的福利也就是相对稳定的租金了，更高层次的配套，得自己去挣。简单说，比如一线城市，租房是不可能落户的，也很难分享教育资源，这些还是得靠买房。

　　而有房者也不必担心，当越来越多的房子只能用来居住的时候，那些有产权有优势配套的房子，优势依然。

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