比买不起房更可怕的是还不起债？

　　最近一段时间，大家都在讨论房地产政策最近有什么变化，是不是房地产政策又要松绑了？土地政策供给主体多元化，会不会让房价出现下降呢？但是，在我们担心房地产价格，担心宏观经济调控，担心房地产市场未来走势的时候，《人民日报》再次撰文了，上次我们专门论述了《人民日报》评论对于房地产调控的定调，而现在《人民日报》撰文论述的却是一个比买不买得起房更为严重的话题，这就是即使你买得起房，还得起债吗？

　　今天，我们就来聊聊比买房更为严峻的问题：还贷。

　　一、中国日益严重的房债危机

　　《人民日报》海外版于1月17日发表了评论文章《奖与贷︰奋斗青年的乐与忧》，根据文中的数据显示，2017年11月，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出，居民部门杠杆率依然延续上升趋势，从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%，上升了1.3个百分点，2017年前三个季度上升了3.8个百分点。居民部门在全部实体经济中的债务占比加大，杠杆率上升速度较快。

　　有关研究表明，中国家庭在金融机构的负债以消费性贷款为主，约占居民负债的2/3，大约是经营性贷款的2倍。其中，在消费性贷款中，以住房贷款为主的中长期贷款占八成左右，但从增量看，短期消费贷款增长速度较快，高于中长期贷款。除此之外，中国家庭债务率只是统计了家庭部门从金融机构获取的信贷总额，而中国家庭还有不少包括向亲戚朋友借钱在内的民间借贷，存在大规模隐性债务。

　　看到这样的数据，让人不禁有些瞠目结舌，根据苏宁金融研究院的统计数据显示，1996年中国居民杠杆率只有3%，2008年也仅为18%，但是自2008年以来居民杠杆率开始呈现迅速增长态势，短短六年间翻了一倍，达到36.4%。到了2017年三季度居民杠杆率已经高达48.6%。

　　我们再对比一个数据，去年五月份，汇丰银行发布了一项横跨9国、受访者接近上万人的调查报告。这项报告的访问对象为9个国家的“千禧一代”年轻人（出生在1980年至2000年间）。报告指出，中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%，遥遥领先第二名墨西哥（46%），也是美国该项指标（35%）的2倍水平。

　　这些数据告诉我们一个极有可能出现的问题，那就是相比于买不起房而言，中国居民现阶段最大的潜在“灰犀牛”估计会是还不起债了。

　　二、房债危机为什么才是最为严重的问题？

　　正如我们之前的分析，虽然我们一直在说中国房价较高，但是相比于世界上其他的国家而言，中国的住房拥有率其实是相当高的，那么与其说房价高买不起房，恐怕现在要问很多朋友的问题是你还得起贷款吗？

　　我们纵观全世界的房地产市场，中国的房地产市场由于起步较晚，除了我们之前说的海南之外，尚未出现过大的房地产危机，但是就在十年前的2008年全世界金融海啸的起源就是美国的房地产危机。而美国房地产危机出现的原因则被归咎于两房：房利美和房地美。当时在美国的黄金时代，房地产公司为了扩大销售将房子以极低的首付卖给了当时美国的低收入人群，在美国经济向好的时候，房地产市场也是一片欣欣向荣，然而好景不长，随着美国经济出现了增长的停滞，引起了购房者的收入下降，于是大量的家庭消费支出开始下降。

　　但是，当时美国的现状是美国家庭资产的组成部分金融资产和房地产资产，美国的低收入群体几乎所有的家庭资产全部是房地产，而前20%的高收入群体中大部分资产却是金融资产，于是就造成了在美国越是贫穷的人家房地产的负债率就越高。一个严重的事实是这些人都是在经济较好的时候买的房子，所以支付房贷的钱也是以他们较好的收入来计算的，当收入出现了下滑的时候，房贷的压力不仅没有减少甚至因为一些次贷计划变得浮动增加，于是此消彼长之下这些美国家庭的房地产问题就这么逐步演变成为了房地产的危机。

　　从而有人因为收入过低支付不起房贷，于是银行就开始收回房产，当银行从拖欠贷款的购房者手中收回房产之后，他们会以极低的价格售出，从而导致了该地区的房价一步步下滑，这个过程又引发了房价进一步的下滑，形成了一个恶性循环，当房价下跌到一定的程度之后，越来越多的购房者发现自己的房子价值甚至已经比自己的贷款还低了，于是就有了更多的人停止继续还房贷，又造成了更多的坏账。于是，一个巨大的恶性循环就此形成：

　　“经济不景气——收入下滑——一部分人还不起房贷——银行低价出售欠账人的房子——房价下跌——更多的人停止还房贷——银行又出售——房价又下跌……”

　　而问题不止如此，因为房价的持续下跌，大家停止还贷把房子给银行之后并不是你就没有债务了，如果银行拍卖房子得到的钱还还不上你欠银行的贷款的话，那么你还是需要接着还钱，简单点说假设你用首付60万，贷款240万买了一套当时价值300万的房子，当房价下跌到这个房子只值200万的时候，你不再还贷把房子给了银行，银行拍卖房子之后，你不仅损失了自己的首付60万，还倒欠银行40万的债务，你还是要接着还钱。

　　于是，就在这样一个接一个的恶性循环下，美国的经济逐渐陷于崩溃，最终引发了美国2008年的金融危机。所以，现阶段中国家庭债务率的水平达到了46.8%的高位是一件非常需要警惕的问题，这个数据在目前来看还是低于发达国家水平，但是问题的苗头已经开始出现，国家从去年开始就反复强调去杠杆问题，这是一件非常有先见之明的判断，家庭债务率如果放任其继续攀升的话，必然会引发巨大的风险，所以要严防金融风险的出现。于是有了之后房子是用来住的、不是用来炒的定位，国家更加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举等多重措施，进一步化解潜在风险。

　　对于我们个人家庭来说，一定要放弃房地产投机思维，买房的时候量力而行，避免自己家庭陷入巨大的负担之中，只有合理的评估自己的收入和负债水平才是一个健康的家庭财富发展道路。

　　作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

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