2018年房租继续上涨，房价难继续下跌！

　　2017年12月30日，深圳一次性推出了4块地，其中三块只租不售，一块地上面盖的商品房需持有5年（以产证时间为起始点）。

　　一线城市中第一次出现了针对个人的“限售”，这是值得关注的一个信号。

　　回顾50多个城市出台的限售措施，大家会发现这些措施都是前置的，买房之前先跟你们说清楚，这些房子是限制销售2-5年的，你自己再决定买与不买。这相比以往那些深夜限购的措施来说，已经进步很多了。

　　我们曾经说过，“限售”往往是最后的招数，其他措施不管用的时候，才会通过这种限制商品房的流动性，从而影响房价。

　　限售算是驱离炒房客的一种方式，但并不是对楼市的打压，而是要合理引导楼市向价值型转变。价值型的特点是长线操作，既赚房租又赚房价。

　　至于其他三个一线城市是否会跟进限售，暂时还不好说，但可以肯定的是，2017年的成交量算是跌至低谷，2018年的楼市成交量会回升，如果房价跟进上涨，不排除跟进。

　　昨天还有个消息，算是对广州刚需购房者不那么利好。

　　2017年广州住宅用地成交38宗，成交面积270万平米，只完成原计划的60%。最近这些成交的地块，虽然价格没有触及上限，但也比行业预期的价格要高出不少。供地的减少，价格的走高，一定程度上会削弱已经平稳的预期。上游的土地市场也是预期的一部分，如果上游预期没稳住，整体预期会很难搞。

　　土地市场我们还是想多说一点。一线城市中2017年1-11月共成交67宗高价地（高价地指的是溢价率超过100%且总价超10亿、总价超20亿的地块），比2016年多56宗，主要来自于北京市场。2017年北京1-11月份，住宅用地仅65宗，但高价地就有41宗。

　　北京市场未来的总基调是新房豪宅化和共有产权房化。买不到后者就只能选择二手房了，价格就没有优势了。北京楼市经过这一年的调整，继续下跌的空间非常有限。而上海深圳早已先于北京调控，目前已经趋于平稳，只有广州，仍然有补涨的冲动。

　　至于二线城市，我们统计到的数据是高价地块明显减少，2016年高价地块是295宗，而2017年只有205宗。但在一些明星的二线城市高价地块占总住宅地块的比例明显上升。杭州、合肥占比超过50%，武汉佛山超过40%，成都和南昌等城市高价地占比稍低，但相比2016年则明显提升。

　　不过接下来一二线城市会继续执行“限价”，但由于土地供应不足，市场仍然由卖房主导，一线城市的开发商都是大开发商，2017年是房地产的大年，大开发商销售额大幅增长，同时它们又在稳步降负债，所以我们预计压力下降的大开发商们会选择避而不售。

　　价格不涨，房源不多，更难买房将会是2018年一二线楼市新房市场的基调。至于二手房市场，价格相比新房仍然要高出不少，唯一可取的是可选房源要多出不少。打算买房，就必须要多准备点购房款。

　　三四线城市就不多说了，县城去库存模式开启，房价还是会涨的。

　　说完了购房市场，再来说说租房市场。

　　租房市场最关注的仍然是租金。数据显示，从2012年到2016年，一线城市和二线城市租金年均涨幅在8%-15%之间。

　　当然，2017年不少城市推出了廉价的只租不售地块，至2017年底至少有18宗，全部为地方国企获得，但其中不少规定了租赁房源的分配方式：定向优先向当地企事业单位配租。说白了，符合人才标准的人和体制内企业的员工优先享用。

　　价格足够低，拿到这些租赁房源的人想必也不会本本分分地租房。方圆地产分析师邓浩志认为未来买卖租房“使用权”，层层转租的情况一定会出现，只要有利可图。

　　随着租房人口越来越多，租赁房源尚未真正形成供应，8%-15%的涨幅在2018年料将保持。普通人除了接受别无他法，你没机会染指那些租金便宜的房源。

　　至于租购同权，暂时不要奢望吧，目前租金价格并未有上限的规定，假设受教育方面实现租购同权，别人几百万买的学区房，你几千元还能租到学区房？租金大概率会涨到一年几十万。

　　所以为了不刺激房租快速上涨，租购同权的底线也在降低，受教育和户口肯定不现实，其他方面的同权则相当鸡肋。

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