2018年最好买新房，买二手房大概率会吃亏，原因在这！

　　昨天一个不起眼的新闻，引起了【融城网】说房（）君的注意。

　　上图截自武汉市房管局网站。

　　点开进去看，这是武汉市公布的一批即将开盘的楼盘信息，共计114个项目，统计了一下，这批项目可供销售的住宅面积达446.42万平米，如果以套均100平米计算的话，武汉在接下来的一个多月里将新增约4.5万套商品房供应。

　　看上去没什么特别值得讲的。这不过是一次“预告”，差不多也就是稳定市场预期的主动安排。

　　不过，在【融城网】说房君看来，这事的信号意义还是挺强的，是给购房人的信号。

　　先下个结论：如果你在明年有购房计划，那么我建议你多多关注本地的新房，二手房非常不建议入手，特别是二线城市的朋友，更是如此。

　　明年开发商要“过大关”

　　新房“限价”让很多开发商捂盘计划彻底落空。因为它们将要面临大的债务压力。数据显示，2015年信贷宽松的时候，房企融资达到了一个峰值状态，这些融资将在2018年陆续到期。有数据显示，2017年房企到期债务仅500多亿，但2018年房企到期债务将超过4000亿。在信贷整体向下，融资专款专用的情况下，房企借新还旧已经非常不现实。

　　在这种情况下，销售回款就显得极为重要，即使是“限价”长存，那也得硬着头皮卖房子，除非他们不想在这个市场混下去了。

　　“限价令”已进入新阶段

　　新房和二手房价格倒挂已经不新鲜了。我们要说的是，“限价令”执行到现在，已经产生了明显的效果了。

　　“限价”这种措施特别有意思，一旦执行就很难停下来。原因很简单，商品房被限价的城市基本上都是优质城市，长沙、武汉、南京、成都这种，人口在流入、产业在升级、基础设施在不断改善，人们的收入水平也在不断提高，购房需求总体是增加的。一旦放开，因为“买涨不买跌”的心理，当前淤积的购房需求有可能集中入市，一些炒房客也会涌进来助推房价上涨。

　　上面显然不愿意看到这种情况出现，当前“限价令”已经很好地让购房需求以一种相对缓慢的速度释放。

　　“限价令”不仅影响的是购房者，更是开发商。融创孙宏斌有个观点特别精辟：现在价格都定死了，开发商只有两个选择，干或者不干。

　　孙宏斌的观点其实就是在告诉开发商，不要指望“限价令”取消，而应该思考如何在“限价令”之下寻找到利润空间。

　　再延伸一点，目前的楼市调控的力度肯定会保持下去，开发商必须主动求变，在终端售价已经被限定死的情况下，如何通过控制成本来打开利润空间，是大多数开发商接下来的必修课。

　　在楼市逆风的情况下，谁先学会，谁就能活下来，那些学得晚或者学不成的开发商，基本上都得面临出局的结果。

　　说到这一点，我们联想到了前段时间长沙给开发商定6-%-8%的利润空间。这其实是在执行完限价令之后才留出的利润空间，比如长沙的星沙片区价格给你定死在5000-6000元，梅溪湖片区定死在1万以下等，这样的价格对比二手房，几乎是腰斩。开发商压力还是很大的。

　　大多数开发商在顺风局中都会玩高周转模式，但在这种严苛的政策环境下来活下来的开发商，又学会了逆风局控制成本的，他们的核心竞争力必将大大增强。

　　明年盯着“新房”，买二手房则相对吃亏

　　今年以来，全国宅地供应量已经大幅增加，一线城市增加了91.7%，二线城市增加了11.1%，三四线城市增加了30.4%，这些都是努力实现供需平衡的举措。新房的供应，其实是有保证的。当前部分城市的新房供应不足，也有开发商捂盘方面的原因，但这种捂盘已经不可持续。

　　昨天住建部等四部门联合发文，要求全国所有开发商无条件接受“公积金贷款买房”，这也是一个机会，新房申请公积金贷款要比二手房更效率，而且部分城市还支持父母和子女共同使用公积金贷款。

　　限价令会努力让房价与一个城市的多项指标实现同步，比如城镇化速度，人均收入水平增速等。大白话就是，房价不可能再暴涨。

　　所以如果你心急买了二手房，那可就比较亏了，目前不少城市新房和二手房价格差在10%-30%左右，买了二手房就等于多付10%-30%的购房款，而如果你是投资买了二手房，那就更亏。

　　在整体不能大涨的情况下，显然新房要划算得多。随着限价令的深入，后续限价商品房会越来越多，没买到新房的也不必过于着急。

　　现在这个时候，该读懂政府的调控逻辑了。通过限价令压住新房的价格，再通过新房来锚定二手房价格。价格差可以有，但新房价格不动，二手房价格也就没法动。所以别以为二手房掌握在大大小的的房主手里，价格就可以不受影响，实际上一切都是可控的。

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