明年买新房很安全，买二手房会很危险！

　　昨天看到一条新闻，是关于武汉的。

　　12月26日，武汉市房管局第三次公布即将达到上市条件的商品房项目名单，共114个。预计这些项目将在2018年春节（2月16日）前上市，总面积446.42万平米，如果以套均100平米计算，总量将达到45万套左右。

　　之所以要提到武汉新增这批供应，笔者是想传递这样一个信号：年底到明年，至少在这段时间，大家要谨慎买房，能买新房就买新房，不能买新房也暂时别着急去买二手房。类似武汉、长沙、南京这样的二线城市尤其要注意这一点。

　　先来看看开发商这边。

　　2018年可能算的上是开发商“困难时期”的起点。

　　数据显示，2015年房企融资达到了高峰期，到2018年这些融资计划将陆续到期。穆迪统计的数据显示，明年将有4000亿规模的债务到期。

　　房企还债的主要方式有两点，一是借新还旧，这一点已经非常不容易，能不能借新还旧还不好说，即使借到了，成本肯定比两年前高不少，这等于是继续加杠杆。

　　所以第二点非常重要，那就是销售回款。目前全国楼市已经降温，热门一二线城市新房和二手房成交量明显下跌，三四线去库存的高峰期也已经过去。2018年房地产销售额和销售面积双降是肯定的，开发商要想通过卖房回款，就必须更加积极地配合市场。

　　再来看看政府层面。

　　最顶级的要数住建部的住房城乡建设工作会议，这次会议透露了以下信号：调控肯定不会放松，各项调控措施将继续严格执行。在这个前提下“满足首套刚需、支持改善”。所以我们预计最关键的“限价”将会继续执行，而且根本看不到终止的时间表。

　　因为执行限价的这些城市，比如武汉、长沙、南京等都是明星城市，城镇化不断加速，收入也是不断上涨，人口不断流入，结果就是购房需求不断增加的。一旦停下来，就可能迎来井喷。

　　停不下来的商品房限价，影响的是双重预期，包括开发商和购房者。对开发商来说，没有更多选择，只能选择卖房或者捂盘。在目前的大环境下，开发商根据限价令卖房的可能性是大于捂盘的，除非他们不想在这些优质城市混了。

　　从更宏观的角度来看，房地产已是高位运行，经不起折腾，在内外压力不断上升的情况下，一切措施都是在求“稳”，即使有些措施看上去很反市场，但在当下这个特殊的环境下，它也有其合理性。

　　从武汉公布的114个项目来看，明显这些开发商是选择了妥协，而且对于购房者来说，这批房子很可能不会有“茶水费”，毕竟刚整顿过一轮，而且借着住建部等四部门明令禁止开发商拒绝公积金贷款的东风，这些房子价格将比较“实惠”。

　　经过以上分析，文章开头的建议就比较好理解了。

　　未来更多的开发商将必须学会在“限价令”下卖房。他们要学的就是如何通过限价令来倒逼自己降低成本，从而创造出利润空间。先学会的开发商将实现正常运转，后学会的和学不会的开发商日子会很难过，出局是大概率事件。

　　所以即使现在你买不到新房，也不必过于心急，后续还有机会。而如果你在这个时候选择买了二手房，那可就比较尴尬了，相比较买新房的购房者，你会多付出10%-30%的购房款。而如果你是买二手房投资，那就更危险了，因为未来会有更多的限价商品房上市，它们会抑制二手房的上涨空间。

　　中国指数研究院的数据也显示，整个2017年前11个月，土地市场供应明显增加，一线城市宅地成交面积同比大幅增加91.7%，二线城市同比增加11.1%，三四线同比增加30.4%。政府在努力增加供应。

　　政府的策略是通过价格较低的新房来锚定二手房价格，从而实现对整体房价的掌控。这种逻辑是相当高明的，所以别以为二手房掌握在房主手里，价格就不受控制了，实践已经证明，一切均是可控。

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