一线城市二手房遇冷 不打九折难成交

　　楼市调控持续之下，一线城市二手房市场陷入成交低迷，价格出现松动。记者从上海、北京、深圳的二手房市场了解到，一线城市目前普遍存在中介门店来访量、带看量维持低位的现象，不少业主选择主动下调挂牌价或暂缓出售，京沪部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉，成为目前一线城市二手房交易的一个主要特点。业内人士预计，未来一线城市二手房交易量有望小幅回升，价格仍将稳中有降。

　　沪外环九折楼盘已不鲜见

　　在较为低迷的市场氛围下，上海各个区域的二手房价格跌多涨少。上海中原地产数据显示，其监测的上海295个有效样本楼盘中，264个11月价格环比下跌，其中23个跌幅大于5%；31个价格环比上升，其中12个涨幅小于5%。嘉定区嘉定主城区板块“保利湖畔阳光苑”、宝山区张庙板块“泗塘五村”、浦东新区三林板块“浦发绿城”，11月价格环比跌幅分别为10.43%、10.41%和10.06%，位列样本楼盘跌幅榜前三。

　　记者从“保利湖畔阳光苑”附近的中介门店了解到，该盘位于外环外，投资客较多，群租现象普遍，目前挂牌的二手房不降价10%以上几乎无人问津。中原地产当地分行经理张明中告诉记者，最近该盘成交了一套80平方米的两房房源，房东2013年以130万元买下这套房子投资，今年年初340万元尚不肯卖，最近因急于处理投资的物业，以278万元成交，降幅近20%。“这个楼盘投资客购买的较多，随着投资客陆续离场，放盘量一直较大，故客户选择空间大，房源降价不到位，根本不可能成交。”他说。

　　据记者了解，目前愿意降价的房东主要有两种：一种是置换型的，一种是急于离场的投资客。目前的市场环境下，挂牌房源想要成交，不光价格要降到位，房东还得积极配合看房，而买家几乎都是挑挑拣拣、狠狠杀价，即使房东愿意降价，不少买家依然表示“再看看”。

　　以“浦发绿城”为例，其一直是三林地区成交量较大的明星热盘，这个动迁房小区的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的两房，带电梯、总价低、靠近地铁，适合预算不高的刚需置业。但由于动迁户手中闲置房源较多，该盘挂牌量一直很大，目前房东普遍主动降价促进成交。记者从中介门店了解到，该盘近期成交一套93平方米的小三房，成交价450万元，而上个月同类房源的成交价在480万元左右，年初则在510万至520万元左右。一套挂牌价330万元的两房房源，房东降价到315万元，买家依然不愿出手，房东再降至300万元，买家考虑两天后仍表示“还要再看看”。

　　上海中原地产分析师卢文曦表示，上海二手房降价从外围开始，尤其是挂牌量大、品质不高的楼盘，降价幅度相对较大，九折房源已不鲜见。目前市场成交仍以400万元以下的低总价段产品为主，400万元以上房源的购房者总体保持观望。

　　北京刚需买家议价权增强

　　北京二手房市场同样是“不降价，难成交”。麦田房产报告显示，11月份买方整体议价幅度（买方议价=成交价/最后一次报价-1）达到-6.6%，为今年以来的高位。在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增强，买方市场已经确立。

　　据麦田房产统计，“3·17新政”实施以来，北京二手房市场买家议价幅度从4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套挂牌价1000万元的房子为例，经过买家议价，在4月份平均能以982万元成交，到11月份成交价格则平均可以降至934万元。

　　链家研究院也指出，从月度数据来看，调控后新增挂牌均价累计跌幅为12.9%，大于成交均价的跌幅12.1%，表明业主预期松动，报价更趋理性。新增需求于低位企稳，调控后投资投机漏洞几乎堵死，刚性需求有序入市。

　　据北京中原地产介绍，在降价幅度较大的丰台区，成交房源一般降价幅度都在10%以上。通常业主的底价会比挂牌价低10万至30万元左右，而实际成交价往往会再低10万至15万元，450万至500万元总价普遍会打个九折。最新成交的房源成为同一小区的“风向标”，已挂牌业主会参照最新成交价下调挂牌价，从而促使二手房挂牌价格的理性回归。业主想要成交，必须调整心态。

　　未来价格以稳中有降为主

　　价格松动，令一线城市11月二手房成交量环比出现回升。

　　各地二手房官方成交数据显示，11月上海二手住宅成交1.34万套，环比上涨25.23%，成交量止跌回升；北京11月二手住宅网签量8483套，环比增长37.7%；深圳11月二手住宅共成交5606套，环比上升25.2%。深圳各区域二手房成交升幅都在17个点以上。其中，罗湖升幅最大，达到了44.2%；盐田增加31.8%；只有宝安和龙岗升幅低于20%，分别上升17.8%和18.9%。据记者了解，深圳二手房市场相对较热，主要受两方面因素影响：一是深圳落户政策相对宽松，本科以上学历外来人口落户后有购房补贴，因此限购对深圳市场成交的杀伤力不如京沪；二是近期有投资客以公司名义整购深圳商务公寓的传闻，令市场氛围有所回暖。深圳中原数据显示，深圳11月二手房市场投资客占比为25.17%，与前一月基本持平。

　　不过，成交量的触底反弹并不代表市场热度有所回升，相反，业主信心、价格走势依然处在下降通道中。据记者了解，一线城市11月二手房成交量有所回升，主要是由于10月成交量尤为低迷，上海、北京均创近年来新低，二手房市场降温尤为明显。从中介门店来访量、带看量维持低位，以及买卖双方的心态来看，市场冷清的氛围和价格下降趋势并没有扭转。业主信心不足，不少急于置换或抛售的业主往往主动选择下调挂牌价，不着急卖房的业主则选择暂缓出售，由此也造成近期部分区域租赁市场房源增加、租金下跌。

　　业内人士认为，目前政策及市场预期的稳定，有助于刺激购房需求的缓慢释放，预计未来一线城市二手房市场的交易量可维持小幅理性回升；房价方面，由于市场供求关系的变化，买方市场下购房人的议价底气更足，业主则报价更理性，为了尽快出售套现或腾出购房指标也愿意主动降价，因此房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。总体来看，短期内行政调控及信贷政策均不会放松，一线城市二手房市场成交量逐渐向合理区间靠拢，不会对价格形成大的上涨压力，价格以稳中有降为主。

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