明年楼市已经定调：买房的愁，租房的喜！

　　昨天，中央经济工作会议结束，新华社在晚间全文播发了会议内容。20多年来，每年年底的中央经济工作会议都是经济领域的风向标。我们今天还是从房地产的角度来解读。

　　关于房地产，今年与去年有很大不同，先来看看会议有关房地产的表述：

　　我们翻阅了2016年底中央经济工作会议有关房地产方面的表述：

　　300字的内容，落脚点有很多，但有关“租”的表述只有2次。

　　而今年，虽然只有133个字，但“租”却出现了5次，调控出现了“2”次。很显然，明年房地产方面的重心落在两个方面，分别是“租房”和“调控”。再延伸一点，那就是明年的房地产工作要大力发展租房，加速度补齐住房短板，同时继续做好房地产调控。

　　一、“租赁”到底要做什么？

　　今年的这133个字，分为两部分。前半部分是关于“租赁”的，而且相当简练。

　　具体来看，租房市场明年的重点工作有这么几个：

　　一是保护租房者合法权益。

　　租房者的相关权益包括租期、租金、租房享受的社会公共服务等，这些都会逐步展开，比如《住房租赁管理条例》立法正在加速，各地官方的住房租赁平台陆续上线运营，租购同权逐步推进等等。

　　二是保护各类房东的权益。

　　各类房东的相关权益就更简单了，比如运营长租公寓的开发商，要调动他们的积极性就得让开发商看到赚钱的希望，这里面最重要的就是金融方面的配套，比如租房开发贷款，房地产REITs的提速，这些措施跟进后，可以帮助开发商降低成本，尽快盈利。

　　落脚点在租房，其他的比如什么“金融、土地、财税、投资、立法”全都没有提，只是在后半部分的“调控”中延续了去年的节奏而已。

　　信号很明显了，明年的重心必定是租房。在楼市已经企稳的局面下，专注于发展租房，这是理顺“住”的供需矛盾的治本思维，而不是以往那种“头痛医头、脚痛医脚”式的治标思维。

　　只有这样才能掌握主动，才能不被牵着鼻子走，以往房地产方面的工作做了很多问题，但往往十分被动，比如信贷，下面的银行和地产商肆意花钱，上面都得兜着。现在则不这样，在保证合理诉求之外，集中资源发展租房，核心是理顺供需。

　　在这个大趋势里，各方都要把握好自己的定位。

　　比如开发商，由于租房是一种回报周期相当长的运营模式，开发商要摒弃以往那种“高周转模式”（一块地无论什么价格都敢抢，抢到了半年至一年就预售回款，转战另一个项目），今后比拼的是更便宜的土地和更廉价的资金。

　　再比如房产中介，未来必定是信用租房的时代，作为租赁房源的主力渠道商，房产中介必须要提供高质量的服务，否则信用评价会让他们很难受。

　　二、“完善”长效机制

　　请注意，这里用的词是“完善”，言下之意就是长效机制已经有了，还在打磨中。长效机制的第一步是房地产税，这个我在后面会分析到。

　　保持调控的延续性和稳定性，差别化调控。意思是说肯定当前的调控成果和思路，从这个角度来说，至少在明年，房地产调控都会保持目前的节奏。热点城市房价肯定不能再涨，房贷门槛还会更高；三四线城市还会给点时间，多卖点压力会小一点，所以三四线城市还会惯性上涨一段时间。

　　这里有个重要的新提法“分清中央和地方事权”，某种程度上，在房地产调控这件事上，地方要承当更大的压力，地方要承当起责任来。当然，也会分享更多的成果，体现在房地产税上。

　　调控不是没有成果的，这一年来，北京房价整体下跌了15%以上，地王已经全部消失，中小开发商日子已经相当难熬……

　　三、“房地产税”怎么玩？

　　终于到了房地产税。

　　无论是足够并举，还是长效机制，房地产税都是不可回避的话题。

　　昨天上午，人民日报12月20日第7版刊发了财政部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》，其中关于房地产的表述有这些：

　　选择在中央经济工作会议结束当天刊发，我不知道这里有啥关联性，但可以肯定的一点是，房地产税肯定在提速。

　　由于会议内容没有提及，所以我们认为，明年房地产税真正进入立法程序可能在2019年而不是2018年，但这相比以前预测的3-5年后已经是提速了。

　　房地产税的出台，能不能降房价？【融城网】说房（）君的观点是能，但它绝对不是主要目的。

　　能降房价，应该是短期的，房地产税一旦立法并实施，市场必须要消化新的规则，波动是难免的。

　　房地产税的推出，最高兴的应该是地方。由于房地产税属于直接税，它能够为地方提供稳定、持久、可靠的收入。营改增后，收入锐减的地方终于盼来了曙光。同时，这是摆脱土地财政的重要举措，以往地方要卖地，需要地产商的钱，也得照顾他们的诉求，今后要轻松得多。

　　它对租房的或者只有一套房的人也会有间接利好，比如普通消费品的价格会更加实在，以往一种商品的价格包含了很多税，今后这方面会有所改观。

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