2018年倒下的不只是很多开发商，还会有大批炒房客！

　　整个2017年，楼市调控取得了很多成果，这篇文章梳理了这一年来楼市调控的几个大的方向，并通过这些措施深入影响到人们的预期，为长效机制的介入赢得宝贵的时间和空间。

　　2017年楼市调控成果之一——危险的高周转模式被终结

　　高周转模式，是房地产飞速发展，地产商年销售额迅速从几十亿增长到5000亿级别的重要原因。

　　高周转模式玩得相对较早的是万科。这家房企玩“高周转模式”有三原则：不制造地王、不囤地、不捂盘。用一种温和的高周转模式迅速做大市场份额，这一点可以从万科这些年开发的楼盘可以看出，这些年万科开发的主要是刚需盘，配合高品质的物业服务，走量非常快，现金流利用率非常高，往往一个项目的预收款就直接被用在下一个项目当中，某种程度上，万科是在赚“时间”的钱。

　　万科、碧桂园、恒大等名企高周转模式的成功也被大量的中小房企所效仿，但学习过程中也伴随着异变，最典型的就是中小房企更加激进，更敢于制造地王，无论是楼市的波谷还是波峰，他们都不计成本拿地。2016年，全国产生了300多个地王，绝大部分都是中小房企拿走的。他们梦想着有一天能够挤入房企销售额榜单top20甚至top10。以前银行给不给房企贷款，榜单是个很重要的参考指标进入了榜单前列也就意味着贷款有保障。

　　如此互相作用，正是中小房企愿意看到的，但这一切在2017年被终结。2016年大量地王，占用了房企太多资金，这直接导致房企在运作楼盘上遭遇资金荒。

　　2017年去杠杆如此之严厉，银行给不给放贷，参考的指标更多，资金用途也受到了极大限制。严苛的指标之下，中小开发商首先被抛弃，它们再融不到钱，已经融到的钱面临到期兑付问题，销售也遭遇困境。

　　对于大量的中小开发商来说，高周转模式被去杠杆终结之后，它们只有两个选择，要么强行亏本入市，要么被高昂的财务成本拖垮。无论哪种选择，结果都是over，区别只是时间而已。

　　无论是“1+9”大，还是接下来住建部等三部委在武汉的表态，都表明2018年政策只紧不松。一大批中小房企会在2018年迎来“生死劫”，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授前段时间则论断得更为激进，明年5月份前后，绝大多数中小房企将会倒闭。大量中小房企被出清，取而代之的是更为稳健的大房企，房地产行业会走得更为稳健，更加符合预期。

　　2017年楼市调控成果之二——成功通过新房控制住了二手房价格

　　无论怎么分析，房价都是绕不开的话题。而就房价而言，无疑是2017年调控成果之一。

　　我们观察了2017年1-11月份的70个大中城市房价指数，房价总体表现出两个特点：

　　一是房价环比涨幅大幅降低，以前动辄4%、5%以上的环比涨幅，现在则普遍低于2%，而且从过去的一二线城市转移至三四线城市。

　　二而是热门城市基本停涨。北京是最明显的，北京的新房价格已经多月不涨了，二手房价格累计下跌了15%-20%左右。其他城市如深圳、上海等城市已经先于北京调控，所以这一年来表现平稳。

　　这里面最值得提的仍然是新房的限价。这个措施虽然在新房和二手房之间制造了一些套利空间，但总体上是成功的。暴躁的楼市，必须要下猛药，限价令就是其中之一。执行该项措施的城市，新房价格已基本停涨。个别城市虽然出现了一些捆绑精装修、茶水费、全款买房、拒绝公积金买房等乱象，这些现象目前正在逐步解决。

　　限价令之下，新房和二手房产生了价格差，但新房的停涨也意味着二手房不可能脱离新房而独自上涨。新房的锚定作用表现得非常明显，下图是四大一线城市这一年来二手房价格走势图（黄色曲线）（数据来源：中国房价行情平台）：

　　限价令执行到现在，已经产生了新的效果，还是表现在预期上。第一阶段是新房停涨拉住二手房价格，现阶段则是一些二手房房主开始重新向下调整自己的预期，新房和二手房之间的价格差正在缩小，挂牌价逐步走低就是证明。

　　二手房市场的特点是一小部分成交二手房价格影响着庞大市值二手房整体走势。一个小区一套房子成交价下降了，所有打算卖房子的业主都会从中介得知这一信息，他们也会不自觉向这个价格靠拢。至于在这一年来强行加杠杆入市的炒房客来说，2018年将非常难熬，炒房亏本，炒成房东是大概率事件。

　　2017年楼市调控成果之三——地王消失

　　2016年是名副其实的地王年，克尔瑞统计的结果显示，整个2016年，全国36个城市共产生了336个地王，平均溢价率达到了264%。

　　地王的背后都是泛滥的资金。2016年开发商融资成本比较低，而且由于销售火爆，现金流总体是充沛的。

　　但到了2017年，去杠杆是严厉的，资金供给方面，开发商融资受限，信贷开始重点支持租赁，大房企开始寻求海外融资，中小房企渠道有限，压力很大。

　　大房企都在努力寻找成本更低的土地，拼命降负债，比如融创，一口气拿下万科的文旅项目，土地成本非常低。恒大则是在保持稳健的拿地风格同时，通过引入多轮战略投资，将负债降低到合理水平；至于万科，则在土地价格上一直都秉持着不制造地王的原则；而碧桂园则通过严格的成本控制逐步降低负债率。

　　大房企已经不主动制造地王，大量的中小房企则由于2016年的激进透支了现金流，目前已经无力制造地王。

　　整个2017年，开发商的债务问题开始凸显，中小开发商更是明显，一两个项目失败就可能导致房企倒闭，而到了2018年，房企债务问题将更为严峻。穆迪最新发布的一组数据显示，2017年房企到期债务为500亿，而2018年，到期债务总额将超过4000亿。

　　明年的房地产行业销售额和销售面积肯定会双降，融不到钱，卖房子也收不回来足够的资金，地王已经失去了生存的土壤。

　　调控成果之四——冻楼

　　在长效机制到来之前，楼市必须要企稳，资金的流入量和流出量都必须要维持在较低的水平。

　　我们这种“冻楼”是全方位的。

　　比如通过限售来降低资金从楼市流出，已经有超过50个城市执行限售。限售最直接的效果就是降低资金流出量，没有了交易，价格也就失去了信号意义，楼市也就能稳得住。

　　2017年，“冻楼”还有个很明显的第二特征——购房资格急剧减少。

　　这方面有一个很有意思的现象，开发商忍痛开盘却也会预冷。按道理，现在领到的预售证，价格肯定比预期便宜不少，购房者看到价格差应该会果断出手才是，但现实却并一定如此。

　　上海12月初在浦东周浦板块有个项目以低于预期的价格开盘，204套房子，现场却只来了87组客户。类似的案例还有很多，一线城市的购买力应该是最强的，为什么会有这种现象？

　　最合理的解释应该是有购房资格，有房票的人已经越来越稀缺了。一线城市经过这一轮的轮动上涨，很多人已经通过各种方式提前入市，剩余的房票已经非常少了，即使有钱也只能围观。

　　开发商找不到购房者，二手房业主手中的房子无法出售，新房和二手房这两个市场统统被“冻住”。

　　“冻楼”还有很多表现，比如新房供应量受限，开发商回笼资金周期更为漫长，首付比例不断提高，房贷利率不断上调。

　　以上这些措施不断抬高成交门槛，“冻楼”的目标已基本实现。

　　只待长效机制的介入

　　调控不是目的，而是手段。如果说2017年调控最大的成果是什么，在我看来，那就是通过严控房价成功遏制住了预期，过去的十多年一直到2017年上半年，整个楼市的预期仍然是相对一致看多的，但到了下半年，楼市的预期被成功遏制，这种预期不是房价下跌，而是“没有预期”，包括地产商、炒房客、刚需在内的各路人，都看不清未来的楼市走向。一向是多军领头羊的任志强，现在不是也改口了么？

　　所有的措施，如果不能影响到人们的预期，那都是徒劳的，现在它们显然发挥了应有的作用。

　　以上几个大方向的调控手段，已经成功影响到人们的预期，这种预期不会导致房价下跌，也不会给上涨带来压力，人们只是在观望，结果就是为长效机制平稳介入提供了足够的时间和空间。

　　随着外部环境的变化，我们的长效机制正在提速，业内普遍预计2018年加息和房地产税会有更加实质性的动作，房地产这段纠结的历史有望被终结。

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