这些现象表明开发商快扛不住了 明后年降价的房子会越来越多！

　　这几天，又有些开发商憋不住了。

　　有些开发商玩起了以租代售，有些开发商则继续走降首付的套路。

　　这些行为大多是因为资金出现了问题，急于通过一些降低门槛或者其他方式快速回笼资金。在这样严格的环境下，开发商还敢顶风玩这些套路，说明一些开发商真的被逼急了。

　　“以租代售”频现

　　12月11日，北京市住建委约谈了某开发商，原因是央视财经在报道中发现租户想要租用这家开发商的房子，租金高得离谱：一次性交10年的租金和相当于20年租金的押金，总额达180万元。这与租赁市场的普遍价格相距太远。

　　对于这样的现象，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池明确表示，这等于是一次性交30年的租金，涉嫌以租代售。

　　按照规定，单次租期最长不超过10年，开发商打了一个擦边球，租期的确是10年，但押金却要交20年，10年到期后，租户或许可以直接续租而不用再交钱，但作为租户，等于是一次性买断了30多年的使用权。

　　很显然，开发商想一次性尽可能收回多的资金。之所以这样做，原因还在于成本。高成本拿地（开发商需要一次性缴纳土地出让金、后期还有开发成本和财务成本）却只能搞细水长流的租赁模式，逼急了就只能铤而走险了。

　　这件事经过曝光后，相关的细则肯定会完善，不仅租期明确，租金也会明确，押金也会明确，开发商以租代售的套路肯定行不通了。

　　除了北京这事，深圳此前就有一个类似的案例。

　　据财新网的报道，中兴通讯早在2004年拿了一块地，原来不是居住用地，后来由于政策变更，当地为了弥补保障房缺口，这块地被纳入住房指标，但由中兴自己运营，也定向分配给中兴通讯的员工，称之为“产业配套住房”，产权归企业，房子没有房产证。

　　这些地块分批开发，前两期的人才公寓，中兴通讯分别在2008年、2012年、2013年、2015年配售给员工，价格很便宜，每平米分别是3000元、4000元、4500元和5800元。

　　不过，按照深圳最新的规定，中兴人才公寓三期工程只能出租给员工，但中兴却在内部仍然按照以往的方式配售给员工，配售价格为24828元/平米，远高于前两期。这个价格是由第三方评估公司给出的，中兴选择参考外部房产价格来制定人才公寓价格。

　　与前两期的价格相比，中兴第三期人才公寓的价格明显偏高。

　　不仅如此，中兴与员工签订的“购房合同”也背离了人才公寓的相关规定。按照规定，人才公寓只能出租给员工，员工离职后，人才公寓必须收回再分配给其他职工使用，但中兴的“购房合同”中并没有提及这一点，这意味着员工离职可以继续居住，这也涉嫌以租代售。

　　目前中兴的做法已经被叫停。

　　“降首付”转嫁风险

　　除了搞以租代售之外，有的开发商还在尝试降低首付。

　　比如南京近期某公寓楼盘，本来是首付5成，但开发商直接将首付降至1成，而上市房企新城控股也在南京搞限期1成首付活动。

　　更为极端的是南京另一个地王楼盘因为2000万工程款未到位而停工。实际上问题绝不止2000万工程款这么简单，这家开发商因为高杠杆入市，结果却遭遇项目无法入市预售导致资金无法回笼。

　　还有环京的廊坊，证券日报的记者发现廊坊不少开发商的一些动作相当出格。比如“分期首付、暂缓网签”。

　　最终的结果就是，购房者首笔资金只需要交2成左右（原则上是5成，剩下3成分期付，没有利息），不符合资格的购房者也可以照此办理，开发商可以帮忙联系企业挂靠3年交社保，到期获得购房资格再网签。不愿意交社保的，还可以通过补交个税和集体户口的方式获得购房资格。

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　　但是作为购房者，必须要意识到，低首付虽然降低了购房门槛，2成甚至1成首付的实际总购房成本要比5成首付的购房成本多出许多，比如证券日报报道的这家开发商，如果选择2成首付，房价11800元/平米，选择5成首付，房价9200元/平米，每平米贵出2600元。

　　通过低首付加开发商垫资，购房者可以顺利向银行申请房贷，这些贷款下来后直接帮助开发商快速回笼资金。但房价更高，首付却更低，这意味着购房者要独自背负更高的杠杆。一方面要还钱给开发商，另一方面要还钱给银行。开发商对回笼现金的急切需求，但却把风险抛给了购房者。

　　开发商压力很大

　　以租代售和降首付，种种试图突破规则的做法，正好表明他们的资金链压力已经非常大。

　　【融城网】说房()君在之前的文章中提到过，很多开发商2017年的业绩很漂亮，但这背后是他们先卖掉了手中相对便宜的存货，剩下的全是难啃的骨头。这些大多是在2016年前后拿的高价地。

　　很多小型甚至中型开发商，资金沉淀太厉害，盘子不够大根本玩不转，一两个项目玩死了就可能直接导致他们退出市场，南京、苏州、合肥、上海等地已有地王出现风险苗头。

　　今后两年，他们一边要面临高价地强行入市和亏本卖房的风险，另一方面又要面临债务到期和现金流的巨大压力。而对于购房者来说，我们应该多关注那些2016年高价地频出如今却又严格调控的城市，机会或许就出现在这里。开发商或许不会公开降价卖房，但暗地里给更多折扣却是非常有可能的。

　　此外，我们总体的感觉是18年、19年楼市仍然偏冷，在这个关键时期里，作为购房者，不应该只是观望，有精力的话多跑跑盘，熟悉当地的市场，更应该储备好资金，将主动权牢牢握在手中。

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