楼市迎来双重利空，今年进场的炒房客恐被“高位锁死”

　　这两天，大家都在关注央行金融研究所所长孙国峰的一份演讲报告。很多解读也都相当专业，我今天想从房地产的角度来分享一些我对这份报告的看法。

　　这篇文章的核心是“货币政策”，随后从货币政策的目标、工具、传导机制三个方面来展开论述。

　　如果大家通读过这份报告，会发现孙所长的论述已经将货币政策的关键点表述为“如何防范金融风险”，这与以往货币政策的目标有明显不同，以往加息还是降息主要是为了促进经济增长和保持物价稳定。

　　之所以有这样的转变，在我看来，本轮经济增长主要表现为资产价格的上涨，而这背后是金融杠杠的扩大，已经让资产价格表现出一定的“泡沫化”。我们这一两年来，经常听到各种新名词，比如灰犀牛、明斯基时刻等等。

　　所以未来对金融风险的调控，最关键就是控制杠杠。孙所长在这里提到了一个非常重要的观点：如果利率长期处于低位，所有控制杠杆的措施都可能会事倍功半，不足以应对金融周期。

　　这话的意思就是，去杠杆只是一方面，必须还得提高利率，其对于房地产显然是一个巨大的利空。未来利率很难再保持目前的低位。

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　　最后，孙所长提到了货币政策的传导机制。这里有一个很明确的表述，央行的货币政策要保持足够的独立性和定力，也不能释放一些错误信号给商业银行，最后导致央行自己被“反噬”。

　　举个例子，现在基准利率明显偏低，商业银行偏好做大资产负债表，抵御风险能力不足，而当商业银行闹钱荒的时候，就开始“嗷嗷待哺”，这个时候央行又不得不释放流动性来帮他们兜底。如此循环，结果就是下面的银行仍然我行我素，继续冒险，最终可能“覆水难收“。

　　这方面在房地产上表现得非常明显，自2015年央行降息开始，释放的流动性绝大部分都流入了房地产，这些资金全是给购房者加杠杆用的。虽然最终库存压力大为减轻，但居民负债率也已经逼近极限。

　　在这种情况下，我们提出了去杠杆来降低金融风险，但即便如此，由于基准利率偏低，大家仍然通过各种渠道来套出银行资金买房，什么消费贷、房抵贷此消彼伏，轮番登场。这种搞法又进一步加剧了房地产供需矛盾，房价还在涨。虽然通过限价等手段，强行压住了房价涨势，但这种压制明显已经力不从心，最近南京泉州等地七八十岁老人上场抢房就是明证。

　　归根结底，利率偏低，再加上楼市从未有过大周期，在大家眼里，房子仍然是最安全最保值的资产。最便宜的资金买最安全最保值的资产，自然是唯一的选择。

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　　孙所长最后说了一句很关键的话：

　　特别是在当前全球经济同步复苏这个背景下，发达经济体启动了货币政策正常化的进程，新兴经济体也应当启动货币政策正常化的进程，这样的话可能会保持整个全球宏观经济金融运行的平衡。

　　实际上，我们已经做好了充足准备。

　　细数这一年来我们在房地产市场上准备，大家会发现这样一个清晰的脉络：先是通过降息等方式快速削减库存，将压力传递给购房者，再通过限售等方式锁定热门城市可能出现的大规模大规模房地产套现行为。

　　排除了来自房地产方面的干扰，一切准备妥当，我们也应该行动了。全球都在做的事情，我们也必须跟进。全球都在做哪些事情？加息、缩表和减税。这些都是因势利导，根据市场变化做出的决策，我们自然也不能踟蹰不前，继续观望。

　　接下来，加息有望提速，而缩表实际上已经通过商业银行去杠杆完成大半，至于减税，难度可能最大，但也不是不可能。如果减税公布，那房地产将迎来双重利空——加息和房地产税。减税会减少收入，房地产税势必要填补这个窟窿。

　　楼市迎来双重利空，今年进场的炒房客恐被“高位锁死”

　　这些动作一旦完成，还款压力和持有成本叠加，对于炒房客来说，简直就是“釜底抽薪“。

　　而具体到不同城市，一二线城市保持平稳甚至小幅下行的趋势，至于三四线城市，库存压力大为减轻，棚改进入尾声，实际上该撤了，再不撤真的来不及了。

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