年底银行正酝酿一个大招？你的房贷额度可能又要缩水！

　　最近，【融城网】说房君（）看到网上传言某地建行将打击阴阳合同，流传内容包括：“从2018年1月1日（或2017年12月1日）开始二手房不能有阴阳合同，要以网签备案合同价款和房屋评估价格最低值作为计算基数，确定贷款额度”，以及“二手房交易过程中要相互监督，产权登记部门可以向监管部门（各地银监会）举报银行的不规范做法”。

　　图片来自凤凰房产

　　防止资金违规进入房地产，新规对二手房影响最大

　　乍一看，对于一些没买过房子的人来说可能不太明白什么意思，如果这项政策实施，影响最大的是二手房交易，对新房影响有限。因为新房价格基本都是地方定价，在出售之前已经完成了审核、备案等工作，购房人在申请贷款的时候直接按照网签备案价格就行。

　　而二手房就不同了，买房人要申请贷款，还得缴税，既想多贷点钱，又想少交点税费，于是就想出了阴阳合同的招数，买一套房子会出现四个价格，分别是真实成交价格、银行贷款时的评估价、网签备案价格、地方指导评估价，举个例子就更明白了：

　　你想买一套二手房，跟买家的实际交易价格是500万（阳合同价格），但是房屋价格影响银行房贷额度，为了多贷点款，向银行申请贷款的房屋价格写的是550万（阴合同价格），这个价格是由银行找机构评估，如果银行配合，差额不是特别大的话往往可以做到；后面还得交税，房价总额越高交的税费越多，到房产登记备案的时候，把备案合同价格写成450万（阴合同价格）；地方指导价格，指的是当地房管部门根据所在区域整体房屋情况，作出的一个参考价格，备案价格和申请贷款的房价不能超过指导价格，一般来说指导价格会定低一些，约为市场价的七成左右，每年调整一到两次。

　　在实际交易过程中，除非是有问题的房子，一般这样操作是能通过审批的。但是假设建行这个政策是真的，以后的交易都要向指导价看齐，以网签备案价和指导价格的最低值确定房贷额度，变相降低了房贷额度，其主要目的还是为了防止资金违规进入楼市。

　　阴阳合同风险多，购房人要慎重

　　不管这个措施是不是真的，购房人需要知道的是，阴阳合同的做法本身就不合规，还隐藏着很多未知风险。

　　一是阴阳合同虽然不合规，但不代表合同无效

　　举个例子：李女士购买张先生的房子，双方实际成交价格是300万，但是为了避税，签订的阴合同写的价格是280万，250万是房款，30万是装修等费用。李女士支付完300万房款，后来张先生抵赖说还差30万，双方闹到了法庭。

　　这个案例中，买卖双方为了多申请贷款签订阴阳合同不合规，指的是以多申请贷款为目的签订的相关条款在法律上无效，但买卖行为并不违法，达成的交易价格也不违法，在这个法律关系中，买卖合同是基础，多申贷款（或避税）的条款只是履行买卖合同的一个环节，因此不能认定合同整体无效，或者解除合同。

　　需要注意的是，两份相冲突的合同，法院会根据哪份更能体现双方真实意思，判断以哪个合同的效力为准。而且像这样总价格由低价房款+高额装修补充条款或补充协议的内容，形成整个交易价格，网签的时候等手续时，高额装修补偿数额是不体现的，如果李女士备案价格写的是250万，剩下30万如果拿不出已支付证据的话，就容易被卖家钻空子。

　　二是避税行为被发现，严重可能被罚款

　　避税是比较委婉的说法，实际上是逃税的违法行为，如果被发现，不仅要补齐漏缴的税款，严重的还有可能被处以罚款、行政拘留甚至是追究刑事责任。

　　总之，年底了，购房人有些焦头烂额，而控制房贷资金占比作为重要任务之一，银行同样面临着业绩考核的压力，传言是否成真我们未来见分晓。

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