一线楼市僵持不住了：降价房源高达9成

　　今天来跟大家聊聊北京的楼市。

　　要说今年调控效果最明显的热门城市，那当属北京了。统计局的数据显示，北京二手房自4月至9月份，已经连续下跌6个月，新房价格自5-9月份，也已经连续下跌5个月。

　　第三方的机构统计数据也显示，北京房价已经明显进入下行通道。

　　云房数据研究中心发布的最新监测结果显示，北京二手房挂牌价最高点出现在4月份，随后波浪下行。10月份的挂牌价相比4月份的挂牌价下跌了4.88%，而成交价方面，最高点出现在4月份，10月份的成交价相比4月份，下跌了3.44%。

　　买卖双方之间的距离有点大

　　除了这些数据，我们实地走访的一些门店，得到的信息也显示，目前淡定的是购房者，业主们反而是越来越不淡定了。特别是一些着急换房的业主已经有点绷不住了，他们担心房价继续下行，导致自己换房成本继续增加。

　　目前北京二手房市场上交易双方基本上都是首套房和换房的。首套房的更愿意等，换房的更愿意加速成交。一些更加务实的换房者愿意接受砍价，更多的砍价。

　　相比价格的缓慢下跌，另一个数据更值得关注，10月份新增挂牌二手房与成交房源之间的差距继续扩大，房客比继续降低。这意味着卖房的越来越多，但买房的却越来越少，楼市继续趋冷。

　　一位中介朋友明确表示，他们目前接受委托的房源中，9成以上的房主主动下调过挂牌价，3成以上的房主下调挂牌价超过2次。

　　仅10月份北京新增挂牌房源83724套，但成交只有6059套。挂牌成交比进一步下降。造成这种结果主要是因为调控导致买卖双方之间的距离越来越大。

　　综合目前降价的房源来看，中心城区降价更多，部分区域降幅累计超过20%，远郊区降价幅度有限，基本上在10%以内。这跟中心城区房价更贵以及学区房降温有直接关系。

　　购房者逐渐占据主动

　　从购房者层面来看，半年前他们不买房的主要原因是调控导致购房成本增加，包括首付和房贷利率。但最近这两三个月购房者不买房的原因已经增加了新的内容，除了首付和房贷门槛之外，更多的人开始看空后市，有不少人能够入市，但选择观望。买涨不买跌的情绪开始蔓延。

　　目前来看，相比较那些着急换房的业主，购房者反而握有主动权。不过从楼市的趋势来看，未来购房需求还很难释放。现在换房业主们的心态特别复杂，他们既想通过降价快速换房，但如果让价更多，他们自己也忌惮会被购房者看穿底牌，导致行情进一步下探，换房变成”割肉换股”。

　　下图是2016与2017年的月度成交对比情况：

　　笔者统计了一下，截至10月份，北京今年共成交二手房117181套，估计全年成交量不超过13万套，而去年全年则成交了26.7万套，腰斩是肯定的了。与这些趋冷的数据相呼应的是，二手房门店不断减少，中介离职人数不断增加。

　　更冰冷的数据来自于央行。

　　央行新近公布的10月份信贷数据显示，居民中长期贷款，也就是房贷，继续稳步减少，今年上半年不断井喷的短期贷款（也主要流入了楼市）在10月份也已经明显减少。短期贷款1-9月份，平均每个月都新增2000多亿，但10月份仅有791亿。

　　中长期和短期贷款都已经明显减少，所以明年楼市肯定好不了。

　　现在买房要警惕开发商“甩锅”

　　楼市越不景气，开发商越需要现金流。所以现在我们看到更多的开发商开始要求购房者全款买房。

　　今年一大批购房者已经配合开发商全款买房了，压力不小。这实际上是开发商的一种“甩锅”策略，他们不用走银行房贷，回款效率大大增加。

　　实际上购房者并不是真的全款，里面还有很多资金也是借来的，当然压力只有购房者自己扛了，而且这些借来的钱，成本明显会比房贷利率高很多。

　　目前一二线已基本定型，市场进入自主微调阶段，明年楼市的焦点将转向三四线。由于当前房地产库存已经降至3年来的新低。三四线楼市的压力已经大为减轻，轻装上路的三四线城市（库存低于6个月）预计会跟随一二线城市，推出一些降温措施。事实上，珠三角的部分三线城市已经在行动了。

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