一张图看懂二手房交易营改增

　　3月24日，财政部公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，终于明确了二手房交易将全面营业税改增值税，【融城网】带您看看，究竟会有哪些变化？

　　财政部与国家税务总局今日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条：

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　但第六条规定，试点期间此政策不执行，目前政策并未明确注明试点期间范围。【融城网】从业内人士处获悉，试点期间应是指2016年5月1日以后至增值税改革立法前的这段时间。据此推断，目前此政策不会实行，但具体执行时间尚不明确。

　　总结一下，营改增之后的征税税率，跟之前并没有任何变化！但是，销售额的计算方法有变化了！试点过渡政策规定：

　　销售额＝含税销售额÷（1+税率）

　　应纳税额=销售额×增值税税率

　　所以，营改增一旦落实后，关键的是看合同里怎么写。比如，一套房子，甲方卖给乙方，售价为100万元，那么在合同里就要写明是“含税100万元”还是“不含税100万元”。如果是“不含税100万元”，则纳税额=100×5%=5万元，跟过去营业税纳税额一样。

　　但如果是“含税100万元”，则纳税额=100÷（1+5%）×5%=4.76万元。交易节省了2400元的税费。

　　需要注意，如果合同里没有写明由卖方还是买方缴税，那这个增值税是该由卖方缴纳的。而如果合同里并未写明售价是否含税，则一般认为，售价是含税的。则卖方应按照4.76万元纳税。

　　所以，营改增对买方是有好处的。因为如果合同里未写明增值税由谁缴纳，那么买方就不必担心增值税的问题了。如果你要卖房，那就一定要在与买方谈价格的时候留出增值税的空间。比如，你想卖100万的房子，那么直接就要价105万。

　　此外，试点实施办法明确了个人出租房屋需缴税的税率。《营业税改征增值税试点实施办法》规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。也就是说，房东出租房屋要缴纳租金的1.5%的增值税。此前，个人出租房屋的营业税税率是按3%征收减半计算。也就是说，租房税率没有任何变化！

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