房地产税的四个核心问题，都在这了！

　　11月3日，财新网刊登了一篇文章：

　　这篇文章主要内容是写房地产税和未来的税制改革的。

　　其中关于房地产税的部分，文章明确提到，未来房地产税将按照房屋的评估值来征收，而不是按照两次交易差额来交税，这样做的好处有很多，至于原因，下文再表。

　　再就是税制改革，2020年要完成税收法定，目前中国18个税种中，只有4种是经过立法的，分别是个人所得税、企业所得税、车船税和环境保护税。这也就是说剩余14种以及未来的房地产税都将有法律进行规范。

　　至于2020年，房地产税是否能够推出或者是否能够提前推出，这篇文章并没有明确。

　　这次释放出来的信号的确有不少，【融城网】说房（）君大致梳理了一些大家比较关心的内容。分析如下：

　　1、 为什么要征收房地产税？

　　这个问题很关键。

　　之所以要征收房地产税，是因为它是地方税，这笔钱收上来后是统统给地方花的。而自从去年营改增后，地方的收入锐减。营改增后，占地方收入50%的营业税没了，取而代之的增值税只有25%归地方。所以必须要挖掘新的税源，已经试点的水资源税和即将在2018年1月1日开征的环境保护税都属于地方税。

　　往大了说，刚结束的大会有一个新提法——不平衡不充分，这种“不平衡不充分”除了表现在区域差异之外，更表现在每个家庭当中。有房无房，有一套房和有多套房，持有成本都是一样的，但享受到的发展红利却大不同。解决微观层面的“不平衡不充分”，房地产税很关键。现在技术层面已基本具备（不动产统一登记全国联网完成，那些不交易的老房子也会统统录入其中）；再配合多轮吹风，大家对房地产税也由害怕到逐渐趋于理性待之，开征房地产税的条件已基本成熟。

　　2、 房地产税为什么要按评估值征收？

　　房地产税将按照评估值征收，基本上是板上钉钉了。之所以要这么做，从根本上来说，还是为了确保税源的可控。

　　举个例子，一个老公房小区，两套房，其中一套一直没交易，业主当初以20万元买下，另一套房子刚成交，价格是500万。如果按照以往的差额计税方式，那么没交易的房子，房地产税几乎可以忽略不计，而刚交易的房子税收就多得多。这是明显不合理的，按照评估值的方式就能做到一碗水端平。同一个地段，同样的配套，同样的房子，税也应该差不多。

　　目前上海就是这种征税方式。上海是以房屋评估价格的70%为基准，普通住宅的税率是0.4%，非普通住宅的税率为0.6%。房屋评估机制经过多年的试点，目前已基本成型，将发挥作用。

　　3、 房地产税会导致房租和房价上涨吗？

　　目前房地产税的细节，包括免征细则、税率、是否抵扣个税都还不确定。还无法确定房地产税对楼市会造成何种影响。但有一点可以确定，那就是房地产税和房租的关系不大，它俩不会是直接的因果关系。

　　未来房租肯定会上涨，特别是热门城市，但这跟房地产税的关系不大。举个例子，目前在上海，一套市值800万的房子月租金大概能到1万元，如果按照税率1%（参考其他经济体）计算，一年要交8万，如果全摊到房租上，那就是房租必须直接增加6000多，租客是不可能答应的。再以上述老公房小区为例，两个持有成本完全不同的房子，都在一个小区，持有成本高的房子的房主能因为这个而提价吗？显然租客会毫不犹豫地扭头走掉。究其原因还在于租房市场是高度市场化的，需求是弹性的而不是刚性的。

　　好的城市房价还会涨，这跟房地产税也关系不大，这由城市基本面决定。在未来，当房主为了房地产税而苦恼的时候，他们能选择的就是如何合理利用规则来降低税负，而不是粗暴地转移。

　　大家可以想一想，那么多公租房和盖在集体土地上的租赁房是干什么的，那就是稳定租金和房价用的。为了在集体土地上挖掘出更多房源出来，连《土地管理法》都修改了。

　　包括昨天我们推送的租房贷款，其实也是配合的措施之一。

　　4、房地产税税率是浮动的

　　未来房地产税的税率是浮动，这一点很关键。这等于上面给了一个区间比较宽的标准，各个城市根据实际需要确定税率。

　　对于这一点，我们有一种不大好的预测，那就是经济条件好的城市，对房地产税不怎么依赖，税率会偏低，条件差的城市，反而需要这个收入来养活自己，税率就会高。

　　这样一来，三四线城市会因为高税率而逐渐缺乏吸引力。而那些低税率的城市则借助建立起来的各种优势吸引人才和资金。这又是新一轮的洗牌，将加速城市群的形成，也会加速其他城市的凋零。

　　必须要指出的是，房地产税作为一项解决地方支出问题的措施，未来势必要逐渐扩大，再像上海和重庆那样鸡肋是不可能的，所以我们对免征面积和免征套数不要有过高的期待。

　　举个例子，当整个楼市将炒房者和囤房者的比例压缩到非常低的水平，再继续维持房地产税的征收额，就只能缩小免征面积或者提高税率了。

　　这个套路和现在的企业靠补贴吸引用户一样，一旦相关指标达成，补贴必然逐渐退出。

　　不过，必须承认的一点是，房地产税肯定会搅动人们的心理，大家心里会算账，到时候房子是留还是弃，都会对市场有影响。但主动权还是在政府手里，房地产税一旦出台，稳定税基非常关键，现在是不想卖房，以后可能更不好出手。

对于房地产税，【融城网】说房君认为，它的对调预期很有用，房子是用来住的，必须要激活庞大的存量房市场，而且价格必须合理。房地产税要能够让那些租房的人看到买房的希望，看到一种向上流动的可能。否则如何扩大中等收入群体，如何跨越中等收入陷阱？

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