齐俊杰:为什么各地新房总被一抢而空？

　　作者：财经专栏作者、投资人齐俊杰

　　最近有消息说，南京一些知名的热门的楼盘即将开盘，据说可能又是一房难求，甚至不排除采取摇号抢房的场景，市场有传言说，报名者只能选择一个楼盘，而在10月底的一天，长沙出台新建商品房销售的摇号细则，说的就是客户多于房源的情况下，就要执行摇号了。

　　之前也有很多朋友发来信息，不解的询问，为什么周边的新房总是被抢购一空？还那么多全款买房的，这到底问题出在哪？是开发商的秀场吗？是他们找的托吗？如果个别楼盘有可能，但已经逼着政府出台摇号政策了，可见已经不仅仅是托儿的问题了。

　　那么肯定是因为人都疯了！可问题是如果不是看到实实在在的利益，他为什么要疯？那么他到底看到了哪些利益呢？这就是一手房和二手房的价格倒挂，都是新房限价惹出来的麻烦。我们早就说了，限价限购这种事情是最差调控政策，行政限制需求端你是限制不住的，大禹治水都知道堵不如疏，但我们如今却屡屡犯这样的错误。新房限价有相当大的问题。

　　首先，新房限价，让开发商捂盘惜售，没有利润或者达不到他的销售预期价格，他肯定就放慢推盘的脚步，没有市场供给，我们看到全国商品房库存急速下降。现在比去年底全国库存下降了12%，这其中有我们主动去库存的因素，也有库存补充缓慢的因素。很多城市没有新房可卖，当然造成了一种一房难求的假象。

　　其次，新房限价，但二手房不限价，这就造成了价格差，比如南京就出现了这种明显的价格差，甚至二手房倒挂1万元每平米，其实在北京早就出现了，比如金茂府的中国玺的项目全都与周边二手房价格出现倒挂，甚至新房价格低了3-4万，那么这么明显的套利机会，当然是买到就是赚到。所以才会有那么多人，宁可一掷千金，借高利贷加杠杆也要把新房买到。因为他知道，只要把新房拿下来，立马转手出去就是利润。

　　第三，新房限价，会让统计数据严重失真，看起来很多城市的房价都走平甚至微微下跌，但其实二手房都在上涨，老百姓(59.03 +2.84%,诊股)感受到的也是房价在涨，所以新房限价会严重误导调控，以为已经起到了效果，但其实供需越来越扭曲，越来越麻烦。

　　房子是用来住的，不是用来炒的，如果把这句话当成是总目标，那么重点在哪？重点不是买入价格，而是卖出价格。炒房炒的是那个最后的脱手预期，所以你限制新房价格是根本错误的，因为老百姓的心理账户是二手房价格，跟新房关系不大，如果新房还不如二手房价格高，那显然是一个极具诱惑而且稳定的套利机会，所以这是打击炒作呢？还是在怂恿炒作。我们的方向完全反了，限购和限价只能造成饥饿营销的效果，让吃瓜群众看着心里更加慌张。也让炒房的预期更加明确，套利空间更加精准。

　　那么我们该怎么办，我们一定把注意力放在这个炒字上面，所有的政策都要围绕最后的变现环节和持有环节做文章，让变现更难，持有成本更大，才能有效防范炒作。就比如我们后来用的限售，这就是一个把炒作预期变得不确定的政策，增加了时间成本的同时，就增加了炒作的总成本。另外，加息也是一个持有成本增加的政策，用利率的方式让持有成本更高昂。当然还有房产税。以及我们最近采取的封闭循环政策，共有产权房只能按照指定价格，卖给政府指定的公司，这也是一个抑制炒作的好政策。

　　当然，抑制终端价格的最好办法还是增加供给，尽快的增加土地供应，充分调动开发商的积极性，调动更多房源入市，粥太稠糊了，就要尽快的往里面兑水，要赶紧去刺激拿着水壶的这个人，让他有积极性，而不是拦着他，让他越来越犹豫。

　　所以，城市限价只是为了统计数据好看往脸上贴金，实则一点好处都没有。不但起不到作用甚至会起严重的负面影响。而现在弊端已经显现，要赶紧纠偏才行。

　　那么有人问了，如果放开限价，会不会新房价格马上暴涨呢？肯定会的，你压了这么久刚放开肯定要涨的，但如果你后面的管子足够粗，压力就会被很快释放。喷一下，马上水流也就小了。其实完成房住不炒就这么几个事，供给端增加土地供给，多盖房子，多盖保障房。需求端切断资金杠杆，提高首付比例，严查违规金融，解决租购同权，持有端提高利率，增加持有时间，对持有行为收税。所以很多人都在问，你那里的房价会怎么样，对照一些你那里的调控，看看是否走上了正确的道路，还是只是摆摆样子，做做数据。

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