国债已经暴跌，楼市可能要出大事！

　　这几天楼市相当平静，反倒是债市引起了广泛关注。

　　10年期的国债收益率飙升，截至11月1日，收盘价已经达到了3.896%，市场普遍认为后续破“4”的可能性非常大。

　　收益率（上图）飙升，就意味着国债价格（下图）的暴跌。

　　国债在发行时，其面值、到期年限和票面利率都是固定的，所以国债的到期收益是固定，只有价格下跌，收益率才会增加，相反价格上涨时，收益率就会下降。

　　举个简单的例子，一张国债面值100元，票面利率是5%，3年后赎回的价格为100元+15元的利息。

　　但国债在实际交易过程中，价格是波动的，有可能高于100元也有可能低于100元。假如有人以90元买下这个国债，他的回报就是115-90=25元，高于15元。在这个过程中，国债的价格是下跌了，相应的收益率却上升了。

　　收益率上升，国债价格暴跌，往往跟“钱紧”有关。现在的情况是金融在去杠杆，货币维持紧平衡状态，同时向实体倾斜，所以国债的行情就好理解了。

　　一、国债影响房贷

　　收益率的走势代表了市场利率的走势，它实际影响了银行对各类资产的偏好。因为国债的交易主体都是大玩家，以银行为主，还有些配角，比如保险公司、债券基金等。

　　目前国债收益率上涨的势头很猛，也就意味着银行会投入更多的资金购买国债，相应的房贷就会减少。

　　举个例子，假如一家银行手里有1000亿的资金，国债收益目前是3.8%，房贷目前收益是4.9%，它的资金配比可能是国债400亿，房贷600亿。当国债收益率继续上升时，它就趋向于削减房贷增加国债，由400亿：600亿变为500亿：500亿。如果房贷利率不涨，后续有可能变成600亿：400亿，甚至700亿：300亿。

　　这样一来，拿不到房贷的购房者数量会越来越多。

　　此外，还有个很关键的原因，国债有国家信用背书，是零风险的，而房贷决定于购房者的还款能力，风险自然要高不少。不仅如此，国债的流动性也明显好于房贷。所以在这个关键时期，银行去房贷加国债的动力非常强。

　　要想让银行重新喜欢上房贷，唯一的办法是提高房贷利率，事实上过去一年多以来，大部分银行都是这么做的。但也有部分银行不想玩了，直接停贷。

　　除了十年期国债收益率不断上升之外，还有个因素非常值得关注，那就是12月份的美联储加息预期。

　　北京时间11月2日凌晨2点，美联储公布了最新的利率决议，虽然这次不涉及加息，但12月份加息25个基点的概率已逼近90%。

　　我们的央行大概率还是不会跟进加息的，但会以另一种形式替代之，提高市场利率来对冲资金流出压力。

　　相应的各类资产收益率都会继续上浮，如房贷利率、货基收益率、国债收益率等。

　　业内人士认为，由于房贷利率通常比国债收益率反应要滞后6个月，2018年年中的房贷利率有可能上浮至5.5%左右。只有这样，银行才有动力继续维持房贷业务。

　　二、房价的走势如何？

　　楼市总体上仍然是安全的，特别是【融城网】说房君（）曾提到过的那些“好的城市”，楼市不会有什么大的问题，但一些新的趋势仍然值得我们关注。

　　1、新房定价更加务实

　　中信证券在11月1日发布了一份研报，显示10月份18家龙头房企销售均价环比下降了2.4%，房企不再上调售价甚至主动提供了一些隐性折扣。【融城网】说房君认为，这可能是房企为了应对日趋严苛的融资环境所主动采取的策略。

　　新房价格已然越来越务实，二手房自然也是如此。对于炒房客来说，这可能不是个好消息，他们手中房子不少，但房价却停涨了，这就等同于房子在缩水。这种趋势继续发展下去，房子能不能卖得出去都是个问题。

　　2、部分炒作过度的三四线城市房价有望明显下跌

　　今年部分房价上涨过快的城市，有可能迎来激烈的调整。由于一二线城市今年率先调整，大量资金向三四线下沉，导致部分三四线城市今年房价涨幅惊人。

　　还是那句话，国债是零风险的，房贷是有风险的。在国债收益率不断飙升的情况下，银行会压缩风险更高的房贷业务，或者以更高的房贷利率来匹配更高的风险。无论是房贷比例减少，还是房贷利率上升，都是利空楼市。

　　接下来考验房价成色的就是城市的基本面。那些没什么人口流入，也没有什么二手房成交的城市，房价会率先下行。炒作过度的城市，跌幅甚至可能达到10%-20%。具体时间节点不好判断，但未来一年内应该会有结果。

　　而对持币的个人来说，是否买房，买哪里的房子都需要慎重，没有明确的需求，风险控制不到位都不要出手。

　　现在可不是几年前，市场不会给你试错的机会。

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