全民炒房时代结束，现在买房必须遵循这两大原则！

　　房地产的新时代来临了，这个新时代该怎么解释？

　　经济学家马光远最近给了一个形象的表述“买房不需要智商的时代基本结束”，【融城网】说房君（）觉得总结得相当到位。

　　随着货币政策转向、库存难题消失、棚改逐渐退出、外汇压力大减，房地产不再需要承当“托底”的角色。未来的房地产不可能呈现普涨的态势，只有城市基本面向好，房地产才有发展的空间，房子才有购买的价值。

　　昨天股市有个大消息，那就是茅台的股价突破了600元，收盘价为605.09元。茅台的入场券已经超过了6万元，而10年前茅台最低的价格才30.62元，近20倍的收益，已经明显跑赢房价。

　　如果你当初花10万买了茅台，十年后的今天，你至少凑出了一线城市的首付款，如果是30万，那就是直接一套房。只不过，选股票难，坚持持有10年更是难上加难。

　　买房更是如此，过去几年很多城市的房价相继上涨，不少人买房也是四处出击，甚至下沉到了一些三四五六线城市。

　　靠刺激支撑的楼市，一旦刺激停止，楼市也就见顶了。现在房子是到手了，但也仅仅是房子了，自己不住，也涨不上去，更卖不出去。

　　说白了，还是城市的基本面问题。安邦陈功曾说：房价上升不代表财富增长，还得看市场和形势，房子卖不出去，财富就是零；再者你的房子增值了，但其他的升的更快，你的财富还相对缩水了。

　　好的城市必须要让你的房子能随时交易，只有交易价格才决定了你的财富。

　　好的城市的房子，抓牢了别折腾，往往赚的最多。好的城市的房子，门槛都很高，有机会买入就拿住，别总想着股市那种“高抛低吸”，换手的成本往往抹掉了你的利润，长期持有才是最赚的。

　　好的城市能够很好的应对房价大周期的变化，即使短暂调整也不必担心，但差的城市就不一样了，很可能就是一泻千里，从此一蹶不振。

　　未来买房，必须要挑选好的城市，而且要选择长线操作，这大概也是“买房需要智商的”内涵吧。

　　说了这么多好的城市，那么至少问题来了，哪些城市才是好的城市呢？

　　一、看人口

　　专业性的指标有很多，比如城市的中长期交通规划、产业规划、综合竞争力排名等等。这些指标对于普通人来说，既难懂，也乏味，数据也不好获取。

　　房地产行业用来判断投资价值的长中短期指标有三个，长期就是人口，中期是土地供应，短期是货币。

　　既然是挑选好的城市，而且需要长线操作，那么有一个指标我认为最方便，也很好获取——人口。人口这个指标，各位可以从每个城市的统计局网站公布的统计年鉴中获取，非常方便。

　　好的城市肯定是能持续吸引人口流入的，如果要区分“好”和“更好”，那就再细化一下，在人口净流入的城市中做比较即可。

　　城镇化进程已经从高速增长期过渡到城市群精细化增长期。在这个阶段，不同城市之间的马太效应会表现得很明显：强者愈强、弱者愈弱。买房也必须要拥抱强者才行。

　　今年很多二线城市都启动了相应的人才引进计划。这背后其实就是在争夺人力资源，人们往哪里去，基本上就决定了大家对这座城市的印象，房地产的未来也就基本定格。

　　二、看新房和二手房成交量占比

　　这个数据的获取应该也不算难。

　　房地产发展快的，发展好的城市，二手房成交量往往占比比较高。当前一线城市，二手房成交量已经占了绝大多数。不少优质的二线城市，二手房成交占比也在快速增加。

　　今年以来，不少三四线城市也很火，房价翻番的不在少数。但这些城市的二手房成交量根本上不去。上不去的原因有两点，一是房地产发展得也不够充分，人们买房还处在改善居住条件的初级阶段，当然首选新房了。二是当地人口也不断流失，大家都有房子，谁稀罕买别人的二手房呢？

　　此外，二手房成交占比更大的城市，房价的波动实际上体现的是供求关系的变化，买的人多了，一套房的价格自然要更高一点。

　　而新房成交占比更大的城市，房价波动往往仅仅是成本因素导致的。一块地卖贵了，房子自然也要卖得贵一点，更关键的是，买了这些房子，你要么无法退出，要么只能鸡肋地退出。

　　所以从资产配置的角度来说，新房成交占绝大多数的城市，基本没有购买的价值。只有二手房市场活跃的城市，才是好的城市，房子才具有购买的价值。

　　话说到这，今年有不少人口流失，房价却又猛涨的三四线城市在这一波行情中，赶了个晚集，而在接下来的调整期中却首当其冲。所以在这些城市买房的朋友们，恐怕只能站岗放哨了。

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