好消息！接下来可能有一波降价的新房在等我们！

　　对于等待了许久的刚需购房者来说，接下来可能有一波降价的新房在等着我们。

　　10月12日，国土部官网挂出一则消息，截图如下：

　　这次检查的范围确定在70个大中城市，还有个东部热点城市苏州，目的是检查土地闲置请款。

　　这样大规模的摸底，对于开发商来说，可不是个好消息，而对于刚需购房者来说，却可能是个非常好的消息。

　　开发商或面临双重压力

　　一般开发商的开发流程是这样的：

　　这几年地产商们的业绩都是突飞猛进，年销售额从百亿到千亿，从千亿到几千亿速度越来越快。靠的就是高周转模式，快速拿地，快速开发，快速销售回款，然后再滚动开发商二期或新的项目。

　　市场最火的时候，不少开发商都是抢着拿地抢着开盘。这是2013年主要开发商的开发周期统计情况（注：2013年是楼市复苏之年）

　　高周转模式有三个条件：一是购房者配合，二是政府配合，三是银行配合。前者指的是需求，第二指的是供给，第三指的是资金保障。

　　但现在高周转模式快要玩不下去了，虽然供给还算稳定，但购房需求和银行资金这两个条件都发生了巨大变化。经过这几个月的调控，特别是“限售”的新加入，楼市流动性有所下降，那些杠杆玩家逐渐撤退，带动刚需进入观望状态。

　　至于资金的变化，开发商感受应该最为贴切，今年来开发商大鱼吃小鱼的情况明显增加，不是房企合并就是项目收购，很多情况都是因为小开发商资金链撑不下去导致的。而大开发商的日子好过一点，国内的资金满足不了需求，开始谋求海外发债。

　　这一切的变化都源于调控的加码。而开发商应对调控的策略一般有两种，一种是降价卖房稳住现金流；另一种是选择囤地。

　　很显然后者是目前大部分开发商的选择，如果按照正常的开发周期推算，今年入市的项目，拿地时间都是在去年和今年上半年，而去年土地市场是什么情况大家都清楚，一个词概括之——地王。面粉价格决定面包价格，开发商必须要获得更高的备案价格才有动力开发。但今年的情况，大家又看到了：新房限价已经是大部分城市的选择。这显然是让开发商陷入了窘境，拿不到预期的备案价格，索性就选择囤地。

　　靠囤地熬过低谷期，并在下一轮市场复苏时大赚特赚，更重要的是此举能够帮助房企迅速扩大市场份额，这样的案例并不少。

　　首先，下半年至明年，新增开发贷的规模会明显减小，开发商的现金流是个大问题。今年1-5月份，108家房企融资规模大幅降低，银行贷款少了29%，票据债券少了49%。融资规模的降低是一个问题，而偿债高峰的到来又是另一问题。数据显示，今年下半年一直到2019年都是开发商换地的高峰期。

　　大开发商现在都忙着降负债，不怎么吃进土地，恒大和融创等大牌房企未来一段时间的重点都是降低负债。他们盘子大，信用强，还转得动。但大量小开发商则没有多少回旋的余地，囤地的直接结果是高额的财务成本和不断降低的销售收入。

　　按照目前政策环境和开发商的选择，未来会出现以下三种情况：一是明后年开发商的资金愈发紧张；二是投资和销售双下行；三是库存增加（包括土地和房子）。

　　今年销售还算不错，开发商还能维持，但在去杠杆大环境下，未来几年货币从紧已成定局，涉房资金也会受到严格管控。

　　明后年再继续囤地就会面临收入不够和还债高峰的双重压力，开发商囤地可能会把自己“噎死”。

　　降价的新房可能越来越多

　　【融城网】说房君（）认为，在面临以上双重压力的情况下，务实的开发商必定会做出反应，卖房是唯一的选择。

　　还想着卖高价？对不起，不给批。

　　不给批怎么办？手里没钱了，债主又要上门了，降价也得卖啊。所以接下来会有越来越多的开发商配合限价令，批什么价就卖什么价。特别是上市公司，它要定期发布业绩，压力更大，在这方面可能更加积极。

　　考虑到这次在71个城市共同展开囤地大检查，这意味着不仅是一二线城市，一些三四线城市也会被纳入检查范围。我们有理由相信未来会有相当多的城市出现降价开盘的项目。

　　如果你是首套房购房者，要珍惜自己的首套房购房资格。因为只有首套房还能申请7成左右的房贷，别轻易使用，一定要等待最合适的机会再出手。

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