为什么每隔3年就有售楼处被砸? 一个隐藏的短周期秘密

　　随着密集的楼市调控升级，结合国庆假期的几个数据观察，房地产市场理论上的“金九银十”泡汤了。

　　不仅如此，而且耳闻的极端信息却是一些曾经的热门城市正迎来楼盘降价，购房者拉起维权横幅甚至砸了售楼处。作为2016年楼市最火爆的二线城市合肥，房价涨幅曾经多次位列全国第一。但随着“史上最严调控令”，合肥楼市逐渐降温。据《经济观察报》报道，合肥一名为“皖新翡翠庄园”楼盘因降价遭遇业主维权，1个月时间降价幅度达到了10万元以上。

　　其实楼盘降价遭遇维权，甚至售楼处被砸，这些年每隔几年就会发生。譬如2005年、2008年、2011年、2014年。也都集中在一二线城市，譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥都发生过。

　　我们看一看过去这些年的情形。

　　2005年10月，部分炒房者在深圳万科17英里项目二期购房受挫后，对售楼处进行了相当严重的打砸行为。

　　2008年9月3日，万科杭州四楼盘226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，售楼处被砸，现场的警察旁观。这起事件的结果匪夷所思，万科因为降价被罚4千万。同期某城市召集开发商开会，会议内容8个字：不许降价，远离万科。还有几个重点城市政府派出调查组进驻万科查税、查账。个中滋味大家自己体会。

　　2011年11月12日，上海领海朗文世家大幅降价房源，老业主聚集售楼处维权，打砸沙盘模型。2011年也是售楼处被砸最集中的年份，宁波、北京、杭州等地均出现过。

　　2014年2月19日，杭州万科某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米，次日一些业主打砸了售楼处。

　　上面简单举了些例子，不知大家有没发现，基本是每隔3年时间，就出现砸售楼处的事件。这难道只是巧合？

　　这不是巧合，其实这正是中国楼市短周期的体现。周期蕴含了政策的行为，市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。砸售楼处是一个直观的表象，但背后是深刻的房地产周期轮回。

　　经济周期学界研究的多，但房地产周期研究的其实不算多，上百年来也就三个经典的房地产周期理论。主要是因为房地产周期很繁杂，从表象与实质来看，有价格周期和建筑业周期，从微观和宏观上看，又有投资回报率周期和货币周期等。

　　所以虽然20世纪历经几次房地产泡沫，并引发区域性乃至全球性的金融经济危机，20世纪30年代也便有美国人开了研究房地产周期的先河，但实质上直到2007年次贷危机之后，房地产周期这个理不清的毛线球才得到应有的重视。

　　笔者3年前曾对房地产周期进行过系统的梳理和研究。从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，即从1998年到2017年，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。长周期内容本篇暂先不多言。

　　中国房地产市场的短周期也大体就是3年左右，其实这3年周期是房地产库存投资周期。为什么是3年？答案很直观，与建筑施工周期有关。

　　比如，建设一座商品住宅小区，从拍地到开工准备需要3-6个月，建筑需要9-12个月，水电安装3个月左右，再加上安全检查和各项审批12-18个月。综合算下来3年左右。其实这也是3年基钦库存周期。

　　上面是微观案例，我们从宏观上看。国家统计局的数据显示，8月末商品房待售面积62352万平方米，跌至近三年来新低。待售面积是狭义库存，而且目前的待售面积锐减是因为地方政府限制预售许可证发放，所以市场实际可供应的会高于待售面积数据。此外，从包含开工在内的广义库存角度来看，实际可供应仍然会比较高的。

　　但即便是这样，从2014年以来的房地产去库存是何其的轰轰烈烈。但又从未见到哪个经济体中，一边去库存，一边却在涨价。这其中，政策的推动和市场的投机炒作在其中功不可没。短短3年，原本可能要硬着陆的中国房地产市场，就这么欢快的实现了软着陆，把杠杆都转嫁到了居民部门。

　　房地产周期一直存在，无论是库存还是价格体现，但在中国的房地产市场中又有些错乱和扭曲。譬如当下在库存上表现为触底，价格上却表现为见顶，从而砸售楼处的现象有发生。

　　扭曲和矛盾的背后，是有形之手放大了正常的周期波动，让周期越来越难以捉摸。对于研究者和投资者而言，这既是周期的混沌，也是周期的魅力。（作者艾经纬，牛熊交易室首席研究员）

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