马云正用他最擅长的方式改变房地产

　　2017年4月份，马云在中国IT领袖峰会上喊出了8年后房价如葱的预言。6个月后的今天，接入了阿里芝麻信用的杭州官方住房租赁监管服务平台已经上线运行。

　　芝麻信用作为阿里一手打造的信用体系，被政府所“认购”，已经说明阿里在大数据方面的成功。而对于马云来说，芝麻信用只是一扇门，如果试点取得预期效果，此模式有望在租赁需求强烈的一二线城市推而广之。

　　假如真的如此，那么未来的租房市场会是一番什么景象呢？

　　一、租房免押金免中介费

　　马云曾明确说过，他希望未来的租房可以免押金，也免中介费。

　　而现在，随着杭州住房租赁监管平台的上限，免押金租房预计很快会实现，只要大家细心呵护自己的芝麻信用分，就能节省一笔不小的流动资金。

　　租房免中介费，目前还很难做到，这主要是因为房源掌握在中介手里。虽然利润完全比不上卖房，但却能够在关键时候提供迂回空间。每逢楼市大调控，租房稳定的利润总能让中介扛过最艰难的时光。租房能够成为中介抵御风险的工具之一，再加上长期以来房东和房客缺乏有效的直接沟通方式，这让中介能够在以往的租房市场中能够两头吃。

　　但随着马云的强势介入，租房市场的游戏规则可能会发生极大的改变。

　　随着长租公寓的快速发展，未来租赁房源将分为两大类，分别是集中出租的长租公寓和分散的业主租赁房源。前者就好比电信行业的一级基础运营商，后者就好比虚拟运营商。随着REITs的引入，开发商运营长租公寓的成本和收益不对等的问题有望得到根本解决。

　　长租公寓有着更好的居住体验，而且随着REITs的引入，开发商可以凭借手中的长租公寓增强融资能力，并提高资金收益率。虽然目前长租公寓的房租报价并不便宜，至少我们可以预期开发商涨房租的冲动少点，大家的收入涨得多一点，中间的缺口可以通过时间弥补。长期下去，中介租赁房源的价格优势有望被缩小。

　　对中介来说，他们运营的租赁房源，优劣势也十分明显。

　　优势是他们长期耕耘这一市场，掌握了目前租房市场上绝大多数房源。他们非常了解租户的需求，什么样的房子对应什么样的客户，该租多少钱，他们很清楚。

　　劣势也十分明显，他们的房子也是租来的，签约时间是长短不一的，而且一旦遇到业主的刚性需求，收回房屋也只是成本问题。

　　对中介来说，租房市场再大，赚的也只是一小部分的服务费而已。而且对于龙头中介而言，当下楼市正逐渐进入常态化发展期，新房和二手房交易量的低位运行，严重影响营收。稳住阵脚，业务多元化，涉足金融领域也是中介必须做的。但掌握的租赁房源虽多，却不是中介的资产，在金融这一块几乎使不上力。

　　长租公寓的发展对中介是压力，而现在他们面临更大的麻烦是免押金甚至是免中介费的租房模式。

　　马云这一招的确狠，它让租房市场不再如以往那样不透明，解决了租房乃至二手房市场长期以来的信息不对称的弊病。今后大家在这个市场混，就必须让自己时刻保持干净，一个污点就可能损失大量的客源。不仅如此，随着住房租赁监管平台的完善，绕开中介的业主直租房源有望大量增加。

　　二、房价如葱是这样实现的？

　　未来的一二线城市，二手房将完全主导市场。

　　也许在马云的计划中，杭州这个住房租赁监管平台和二手房交易监管服务平台只是小试牛刀，在未来更宏大的房地产电商江湖中，通过大数据消除一切信息死角，让全国房地产交易在阳光下运行才是他要做的。

　　也许在不久的未来，芝麻信用不仅要给个人打分，更可以给房地产行业的一切打分，比如给房子打分，给中介机构打分，给开发商打分……

　　也许一套二手房，挂牌多长时间，有多少人看了这套房，每个人对这套房的户型、楼层、交通等的评价等不同维度的数据可以合成房子的最终分数。不同二手房的分数对比可以成为购房者挑选房屋最直接的参考指标。你还担心买到凶宅？担心买到漏水的房子？担心被吃差价？大数据都将消灭无数个“担心”，你只需要“挑选”，真正体验“顾客是上帝”的感觉。

　　也许在未来，中国会出现比美国“MLS房源系统”更强大的平台，这个平台会让一切不该购房者承担的费用消失。

　　至于中介，在这个过程中也并非无所作为。对马云等互联网大家来说，线下能力是最大的短板。部分龙头中介通过强强联合，输出强大线下优势（比如链家的楼盘字典），也能够成功帮助他们在未来的二手房电商江湖们站分得一杯羹。

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