购买二手房必知的八个法律常识！

　　买房是件人生大事，在现在这个世界，拿出白花花的银子、半辈子的积蓄、下半辈子的负债买房的人，可得小心又小心了。为此，下面小编整理了购买二手房必知的八个法律常识，大家一起来看看吧。

一、谁是房主，谁是卖方，一定要查证清楚

　　现实中，有些人听中介说，这是房主，于是就开始讨价还价、交定金了。但是，你看到的房主是真房主吗？法律上，房主是房屋的所有权人，也称为产权人。

　　判断一个人是不是房主，首先是查看房屋所有权证书，要查看证书上记载的房屋所有权人。有些人的房屋是共有，比如夫妻共有、父子共有等等，房产证上会有记载。如果是共有，那签订买卖合同时就必须是所有的共有人都要签署。其次，还要查看声称是房主的人的身份证，“房主”是不是房产证上记载的所有权人。

二、房屋有没有转移过户的法律障碍？

1、被查封的房屋

　　房屋如果被法院查封，购房者有如果付了大笔房款，很有可能房屋没法过户，已经付了的房款难以追回。因此，在交付定金、签订合同之前购房者应当去房屋所在地的房管局（或不动产登记中心）查询房屋是否存在被查封的情况。

2、有抵押的房屋

　　房屋上存在抵押的情形比较常见，但购房者也应当查证清楚，在知情的条件下进行谈判、交易。

　　原则上说，在房主解除抵押之前，买方不应该支付太多的购房款给房主，或者支付的部分房款应该在银行的监控之下；只有房屋抵押解除后，才可以支付房款给房主，防止支付房款后房主不解除抵押，房屋仍然无法过户的情况。

　　如果卖方自己没有足够的钱以提前偿还抵押贷款、解除房屋抵押，需要以买方支付的部分房款归还贷款，这就有些复杂了，买方如果打定主意确实就想买这套房屋，那最好是咨询法律专家，在专家指导下操作。

三、卖方房屋是否存在没有登记的共有人？

　　有些房屋属于卖方的夫妻共有财产，但是在房产证上并没有显示，也就是房屋存在共有人，但共有人没有登记，这个时候购房者查看房产证、到房屋登记部门（不动产登记部门）查询无法发现。为了避免这种情况引起的麻烦，在签订合同时应要求房主出具婚姻情况证明，属于已婚人士的，应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。

四、签订合同的人如果不是房主本人，是否有房主的授权委托书？

　　一般情况，应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同，如果房屋是多人共同所有，应该要求所有共有人到场签署合同。如果房主确实不能亲自到场签署合同，应当要求代理人出示授权委托书，授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书，买方应保留授权委托书的复印件。

五、要实地查看房屋

　　购买房屋无论是自住还是用于出租、投资，签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况，了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理，还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

1、要了解房屋是否出租

　　实地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租，承租人对出卖的房屋有优先购买权，卖方应征询承租人的意见，看承租人是否购买。在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，可能发生购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。因此，如果遇到正在出租的房屋，买方最稳妥的办法是，要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。

2、要了解物业缴费情况

　　实地查看房屋，也要了解房屋的物业相关费用（水电气、物业管理、采暖、有线电视等）缴纳情况，在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。

3、要了解房屋是否存在其他纠纷

　　在买卖合同中，也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，卖方应承担一定的违约责任，确保买方利益不受损失。

六、交易过程的步骤要约定明确，时间期限应该明确

　　房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚。在一些纠纷中我们发现，当事人对于办理过户登记有时间约定，但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定，这是不利于交易的顺利进行的。比如买方购房时涉及到贷款，这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些，签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约定，这样才可留出回旋余地，从容办理相关手续。

七、及时办理房屋过户登记手续，防止一房多卖

　　签订房屋买卖合同后，应及时办理房屋过户登记手续。有些人认为，房子钥匙我拿到了，房子我也入住了，什么时候办理房屋过户手续无关紧要。但房屋属于不动产，所有权的转移是以登记为准，原则上房屋登记在谁名下才是谁的，而不是谁占有房屋谁就拥有房屋。

　　现实中出现过不少案例，不守诚信的卖方签订合同后，又与他人签订卖房合同，一房多卖。在法律上，签订合同在先，并不能确保一定得到房屋的所有权，只有先办理过户登记的才能获得房屋所有权。

八、与房屋中介的合同应明确中介的责任

　　购买二手房，大部分人会通过房屋中介机构看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。首先明确中介的职责，在合同写清楚中介应该做哪些事情，比如查证房屋的产权情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理物业交接、办理所有权过户登记等等。其次支付中介费用要谨慎，不要一次性支付全部费用，可以分期支付，最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。购房者应在签约过程和履约过程中保持冷静，保持独立判断。

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