地产股暴跌 去库存要收网了？

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　　今天地产股跌成狗了！

　　只因为上周末第二个“930”前的多城密集调控，有种惊弓之鸟的感觉。

　　尤其是港股

　　A股上的房地产股因为这一轮涨的不多，所以跌的幅度也不如港股。

　　A股和港股还有些不同。国内地产股行情，早在2014就启动了，2015年就涨完了，这两年多来，基本上都是震荡为主，比如保利、金地、绿地等。（万科因为股权争夺战走势有些特殊）

　　而香港的内房股，大多今年才启动行情，普遍涨了3-6倍，碧桂园、恒大、融创为牛股先锋。

其实上周第二个“930”普遍都是限售，论政策的杀伤力，远不如去年930第一轮限购限贷的密集调控，但去年调控时地产股基本没什么特别的反应。

　　为什么？

阶段不同！信号不同！

　　去年第一轮调控，除了一些热点城市，大部分二线城市房地产行情才刚刚开始启动，资金汹涌而入，政策还处于去库存阶段，今年才轮到他们表现。

　　但现在，这些弱二线城市，房价都已经翻倍，库存严重不足。

　　前后仅仅一年时间，但已天壤之别。

　　很多分析都认为，这几个弱二线城市的调控只是作秀，并没有多大卵用。限售的效果，至少需要两三年后才能体现出来，短期而言这更多是一个信号吧，就是告诉你调控不会止步，让大家别指望放松。

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接下来哪些城市需要调控？标准是什么？

　　樱桃小房子拿到了一份住建部房地产市场监管司，在9月8日下发给湖南省住建厅的文件（文件原文发在知识星球了）。从这份文件的要求，然后对照长沙出台的调控政策，就可以判断一二。

第一，是库存严重不足。据房地产市场交易信息日报系统检测，8月份末，长沙新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面积已严重不足。

第二，房价上涨压力较大，按照统计局发布的70个大中城市数据作为判断涨跌依据。

　　因此住建部提出，目前正值金九银十房地产销售传统旺季，长沙作为潜在热点城市，仍然存在较大的房价上涨压力，请你厅高度关注长沙的房地产市场稳定工作，督促指导长沙落实好各项条款措施，加强监测分析，研判市场形势，采取有力措施，稳定市场预期，确保包括二手房在内的房地产市场平稳。

　　然后长沙按照住建部的要求，包括二手房在内，也采取了限售三年的政策，同时，限购升级为2年。如果出现房价持续上涨，我部将按程序将长沙市纳入热点城市管理。

住建部的文件表示，热点城市与非热点城市在管理上，存在哪些区别，目前我还尚未了结到。比如武汉、成都、杭州，都属于热点城市了，但调控管理好像也没有多大区别。 中原地产首席研究员张大伟计算，如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。

你当地会不会调控，可以看库存周期，现在省会城市的库存估计都是不足6个月了，而最危险的是3个月的，进一步调控迫在眉睫。

总之，但库存低于3个月的，房价估计还会惯性上冲，因为限贷不够严，远未达到上一轮调控的力度，比如长沙二套房，2013年的政策是首付比例要65%，而目前还只要45%。

　　但上一轮调控政策也并非一步到位，而是不断补刀。

对绝大多数一二线城市而言，去库存政策已到了收网之时，大鱼都打完了，小鱼还吃不了。而三四线城市，只要被住建部主动监测到，地方政府是不会主动站出来调控的，毕竟现在还有棚改政策在支持，所以三四线暂时还不会收网。

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很多人留言问，本来库存就不足了，再限售，不是会导致供给量越来越少了吗？

　　我给大解释一下，完全不会！

　　你平时买的新房，一般都是期房，离交房还得一两年，再拿到房产证，又是一两年。所以最快，通常也要2年时间，就算没有限售，你买了新房也不可能马上放盘到二级市场卖吧。

短期而言，指一两年内，限不限售，原本就不会影响到市场上的供给量。

因此，二手房呢？如果你是买来自住的，你最起码也得住个2年以上再考虑换房吧？而且不满2年，税费也是很高的，一般自住客不会考虑这么快卖。买二手房，几个月短炒卖掉的，只可能是投资客，那限售要限制就是他们。至于不允许投资客短炒，会不会导致二手房供给量减少呢？我认为也不会，因为限售政策针对的是新政以后购买的。新政以前的房子你随时都可以卖啊。

　　相反，想卖的二手房还是那么多，而想买的人，可能因为要考虑到限售问题，而暂时不买了。假如供应量不变的情况下，需求减少了，那价格上涨的压力也就减弱了。

这就相当于，对新房而言，限售一般是拿到房产证2年或者3年以后，才能交易，算上出房产证的时间，大概是四五年后了。

如果一直限售，那些买了新房的人，四五年不能卖房，那供应给市场上的二手房源不就少了吗？还是会减少供应量啊！

有人还会问，你又错了！我们就说2年后，按照国土部的要求，库存严重不足的城市，要显著加大土地供应量，土地出让到建成房子，快则6个月，慢则一两年，平均按一年半算吧，到时候的供给量也会显著增加。市场一旦平稳了，就会有很多购房者观望，人都是这样，买涨不买跌，买的人少了，供给量慢慢增多了，那供需又达到平衡，甚至是慢慢的供过于求了。

　　限售，说白了，就是在给库存告急的城市，争取时间，等新房供给量跟上。同时，几年后又可以让死不悔改还在进场的投资客吃苦头，实现房住不炒的调控目标。

　　明白了吗？

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