重要部门发出预告 房价将有新一轮大变？

　　调控一周年之际，楼市频频传出重磅消息，国土部称将严控城市新增建设用地，16城新申报规模被砍半。我们都知道房地产短期看金融、中期看土地，在房价高涨的今天，土地供应被一砍再砍，房价将会怎样走？

本文主要内容：

　　1、国土部严控城市新增建设用地

　　2、房价高涨为何减少土地供应？

　　3、看懂这两点就能看懂房价涨跌

1

国土部：16城新申报规模被砍半

　　9月19日，国土部发表了一篇《国土资源部严控城市新增建设用地规模》。

　　国土资源部有关负责人表示，下一步将跟踪督促各省（区、市）做好城市用地实施工作，保障城市建设合理用地需求。

　　据中国国土资源报19日消息，2017年，在报国务院批准用地的106个城市中，11个城市利用存量土地进行开发建设，未申报新增建设用地；95个申报用地的城市中，国土资源部对16个城市新增建设用地规模进行了核减，共核减新增建设用地4541.9公顷，占16个城市申报新增用地总规模的46.52%。

　　据国土资源部有关负责人介绍，为落实最严格的耕地保护和节约用地制度，进一步提高土地利用效率、推进新型城镇化建设，今年以来，国土资源部改革了报国务院批准城市用地的审查报批管理办法：

　　一是实行规划计划“双管控”。加强土地利用总体规划刚性约束，按照《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》，对城市发展用地规模进行总量控制，在用地报批中，城市年度新增建设用地量不得突破规划期剩余年限年均用地规模，且不得突破年度用地计划。

　　二是实行新增用地与建设用地存量挂钩。在城市新增建设用地审查中，同步审核已批准用地的供应情况，对2013年~2015年批准用地供地率达不到50%的，相应核减申报用地规模，倒逼城市提高土地利用效率。

　　三是实行严格的用地会审制度，统一审查标准，把握一个尺度，不开口子，不搞特殊，督促闲置土地较多的城市盘活存量，加快闲置土地处置。

　　数据显示，2017年度共批准95个城市建设用地31449.8公顷，其中耕地18837.6公顷，占批准用地总面积的59.9%；核减不合理用地5197.8公顷，其中耕地2881.3公顷。批准用地中，交通运输用地占20.17%，公共管理与公共服务用地占20.32%，商服用地占17.11%，工矿仓储用地占18.48%，住宅用地占22.86%，其他用地占1.06%。

2

土地供应的“减法”其实是“加法”

　　国土资源部政策法规司司长王守智近日表示，一些地方城镇建设用地规模扩张过快，城镇建成区人口密度大幅下降，脱离了人多地少的基本国情。

　　据介绍，目前我国城镇低效用地占到40%以上，农村空闲住宅达到10%—15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%。

　　针对土地利用粗放和闲置浪费现象，我们来全国主要地区都有哪些控制新增建设用地的举措：

　　津京冀

　　国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》。《规划》推动北京非首都功能疏解，重点保障交通一体化、生态环境保护和产业升级转移3个重点领域率先突破的用地需求。

　　上海

　　上海市政府下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出，到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。

　　广东

　　广东省住房城乡建设厅资料显示，有序推进农业转移人口市民化，严控广深两个超大城市人口规模，逐步调整珠三角大中城市入户政策，严格审核人口500万以上的超大城市中心城区新增建设用地指标。

　　南京

　　《南京市城市总体规划(2011—2020年)》提出，合理控制城市规模。到2020年，中心城区常住人口控制在670万人以内，城市建设用地控制在652平方公里以内，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

3

这两点关乎房价走向

　　第一重点

　　今年以来，已对16个城市进行了“建设用地土地核减”，共计4541.9公顷。

　　文章的中心思想为：继续强化规划刚性约束、严控城市新增建设用地规模不手软的强硬态势。

　　而巧合的是，某也在报道：50城土地储备仅够消化14个月，此外，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到补土储的阶段，以此稳定房价。

　　此外在今年，在报国务院批准用地的106个城市中，已经有11个城市利用存量土地进行开发建设。而这11个城市，以中心城市为代表，依靠旧改、棚改等手段释放存量土地，比如深圳，已基本告别新增住宅用地。

　　第二个重点

　　直接关系着房价走势，根据国土部最新数据显示：2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念？看一组历史数据你就会明白。

　　数据来源：统计局、国土部等部门、机构

　　从中可以看出，至2012年之后，住宅用地占比已经逐年走低。其中，2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年，住宅占比降低了4%左右，但房价上涨超过10%，为历年来最高。

　　土地历来和房价关系紧密，这份表格里的房价，相当于马云与你的平均身价，只是全国范围类的平均房价。但在热点城市里，土地供应与房价的关系更加醒目。以深圳为例，2016年的房价涨幅超过了50%，同时，住宅供地宗创下了历史最低，也是供需矛盾的必然结果。

　　去年国土部文件确定了未来土地供给的模式，而今年的住宅用地占比，只是落实了文件精神，在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时，国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来，只要政策红线还在，就会有更多的大城市，加入这一梯队，而可怕的是：这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。尤其是在租房市场还没有及时到位的情况下，中短期内，供需矛盾仍然不可避免。

　　22.86%的住宅用地占比到底有多低？

　　按照国务院发展研究中心原副主任刘世锦的观点：一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。在现有制度下，住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

　　也就是说：22.86%的住宅用地占比，已经低到不能再低了。

　　但现在来看，至少在十三五期间，这一模式不会改变，减少住宅用地供应是大趋势，如果一直延伸这一模式，如果没有政策性调控，房价还会迎来下一波上涨，这也是中短期内的最终走向。

《房产证只有你名字，房子也不一定是你的！》，关注“【融城网】房贷”（）公众号，回复“婚后买房”，告诉你婚后买房房产怎么分。

来源：深圳看房团（ihouse0755）、中国证券网（www_cnstock_com）、人民网（people_rmw）等

标签：