房企的坏消息一个接着一个，房地产真的要变天了？

　　从文一地产，到中弘地产，再到绿地中国，有关房企的坏消息的确是一个接着一个，房企的资金链真的要扛不住了？

　　一、文一地产

　　文一地产是安徽最大区域性房企。前段时间被曝资金链问题，理由就是这家房企在2016年3月以77亿元的代价拿下滨湖新区一块地，刷新了记录。而这块地的预售价格仅比楼面价高了1000-2000元。

　　不过人家还是迅速站出来澄清了，旗下个别项目受备案价影响，也是出于回笼资金等方面的考虑选择底价销售，换取的是其他项目的正常赢利。作为手中拥有几十个项目的房企来说，不同项目做出一定的取舍的确很好理解。

　　这次风波的背后，其实跟文一2016年在合肥疯狂拿地有直接关系。数据显示，2014年文一在合肥拿地金额还比销售额少1.6亿，但到了2015年和2016年，文一在合肥拿地支出上全面超过其销售额。2015年是多4.2亿，2016年则直接多出51.7亿。而这家房企2016年在合肥的销售额才115亿，整个2016年文一在合肥拿地支出是销售金额的1.45倍。

　　时过境迁，2016年风光无两的合肥，今年已经明显低调了许多。文一的麻烦在于其在2016年的高点是拿了太多地，现在被调控折腾的够呛，能否过关，就看他的策略了。

　　二、中弘地产

　　中弘地产已经转型旅游地产，去年上半年报显示，这家地产商在建文旅项目有十个，战线拉得太长，消耗太多资金。截至2017年6月底，这家房企的借款已达201亿，而净利润仅有可怜的2930万元，净利润率为1.3%，仅相当与行业平均水平的七分之一左右。

　　更为麻烦的是，为这家房企贡献上半年签约金额贡献最大的项目——北京平谷御马坊正遭遇退房危机。除了御马坊，中弘旗下同处平谷的由山由谷也面临大面积退房的问题。

　　导致中弘这两大项目大面积退房的主要原因就是上半年北京的“限商”，不少业主因为受开发商售后包租高回报率的吸引买入大量商住房，现在由于商住的贷款已经被掐断，中弘不得不选择全面退房，资金链将更加紧张。

　　三、绿地辽宁

　　绿地辽宁子公司的问题是债务违约。据绿地自己发布的公告显示，截至2017年6月底，绿地辽宁子公司逾期短期债务已达2.475亿，逾期长期债务为2.1亿元，总额为4.575亿元。

　　绿地辽宁子公司为了开发本溪山水城项目选择了多渠道融资，有来自当地银行的，也有信托和私募基金。由于本溪山水城项目销售不及预期，这些到期的借款现在都面临还贷的难题。

　　四、一些数据

　　基于上半年业绩的火爆，各大房企纷纷上调了全年销售目标，其中碧桂园由4000亿上调至5000亿，中海有2100亿港元上调至2310亿港元，龙湖则有1100亿上调至1500亿，世茂则由800亿上调至880亿，富力则由730亿上调至800亿。

　　2017年上市房企年中财报显示，各大房企的净负债率均较之前大幅上升，其中融创为260%，恒大为240%，富力为193%，旭辉为59%，绿城为56%，华润置地为42%，金地为41%，碧桂园为38%，万科20%，中海为16%。此外，第三方机构测得泰禾集团上半年的净负债率高达396%。

　　今年前5个月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下降45.3%，其中银行贷款同比下降29.6%，票据和债券同比下降49.9%。

　　麻烦的是房企将逐步进入还债期，明后年是高峰期。2017-2019年累计需要还债18000亿左右。房企需要在利润、现金流和销售额之间做出选择。

　　当前的主基调是去杠杆，在降低涉房贷款的情况下，其实政府希望的是开发商要稳健拿地稳健开发，但房企们却不这么想，上半年销售这么火爆，正好可以用来增加大量的储备。

　　对房企来说，最大的危险其实在于现金流抗不过周期低潮，特别是在遭遇高潮时买地，低潮时卖房，中小开发商往往一两个项目玩砸了就能把自己干挺了，而大开发商的债务违约也会使自己后续融资的成本提高。

　　难怪连大炮都不看好短期楼市的行情，接下来不排除更多开发商开始以低于预期的价格开盘。【融城网】房贷君（）认为，作为购房者，现在要做的只有一件事：积蓄资金，等待最佳的购房机会。

标签：