房价终于不涨了，但刚需却遇到了更大的麻烦！

　　前几天，北京的代市长陈吉宁表态说，要实现北京的房价环比零增长，底线是新房市场环比零增长。而现在，这一目标接近完成，数据显示北京新房已经连续11个月环比不增长了，而二手房则已从最高跌回落了10%左右。

　　这已经是第二次说要实现“房价环比零增长”了，上一次是在2016年的12月份，当时北京市代市长，现在已是北京市委书记的蔡奇做出的表态。

　　现在，我们可以梳理下，房价环比零增长是怎么实现的了。

　　一、二手房市场——管住学区房、提高首付比例、认房又认贷

　　在二手房市场，最坚挺最扎眼的莫过于学区房。

　　一直以来，学区房总是上头条次数最多的一类二手房。中国的家长对教育的投入也反映在学区房上面，学区房的价格也是水涨船高。但今年3月份开始，学区房的价格开始明显回落，特别是中心城区的学区房，单价便宜1-2万的不在少数。

　　学区房价格的松动，跟扩大多校划片和二手房代理价格设置上限有关。

　　多校划片在一定程度上降低了学区房的热度，但其实更关键的是房产中介对高价二手房的清理。

　　目前北京各大二手房中介都已经上线了价格监测系统，一旦业主报价超过该系统给予的参考价格，房源就会被标注为“无效房源”，不会在外网展示，房产经纪人也不得推荐。业主如果想卖房子，唯一的办法就是降价。

　　除了花大力气降低二手房的供应价格之外，提高首付比例，降二套房贷款年限，认房又认贷等措施则是从需求侧来降低二手房购买力。

　　自去年10月份开始，首套房比例已经上浮至35%，而二套房贷款年限则由最长30年降至25年。认房又认贷的威力最大，它将审核购房者在全国范围内的贷款记录，只要你贷款买过房，不管是不是在北京，再买房都将执行二套房贷规定，首付比例最低是6成，如果买的是非普通商品房，首付则上浮至8成。此举对以改善需求为主，且以二手房为主的北京楼市来说，效果非常大。

　　二、新房市场——管住商办、全面限价限售、打击捆绑销售

　　其实新房比二手房好调控得多，原因很简单，新房是集中供应，管好开发商即可。

　　今年以来，商办房终于被清理了。商办房的爆发是在2016年，去年成交的新房中，超过一半是商办房。现在不行了，新建的商办房可以改成租赁用房，但绝不能出售。

　　从去年开始，“限房价、竞地价”已经成为土拍的标准规则。目前所有已经成交的和正在挂牌的住宅用地都已经执行该规则。这意味着开发商在拿地之初就被限定了销售均价和最高单价。无论你盖普宅还是豪宅，最终的售价已经给你规定死了。

　　这条规则有多厉害呢，我们举个例子。比如丰台西局，靠近三环，地理位置非常好，该片区目前有块宅地正在挂出，但最高售价不得超过81690元/平米，均价也不得超过77800元/平米。要知道周边次新的二手房售价已经在12万元左右了。

　　除了限房价，开发商以往常用的搭售车位和装修等方式也已经被叫停。

　　这一系列的调控，让新房市场逐渐降温。数据显示，北京新房的价格已经连续11个月下行。

　　三、房价环比不增长容易，但买到房真的不容易

　　管住房价，说到底还是得让老百姓得到实惠才行，但从实际效果来看，并不明显。

　　北京楼市早已由二手房主导，但现在买二手房难度可谓非常大。

　　目前北京的二手房整体价格的确降下来了，幅度也有10%左右，但二手房比新房的贷款难度更高，很多人在今年一季度申请的房贷，如今半年过去了都没下来。

　　不少银行在这个时候还玩起了搭售的生意，想快点拿到贷款，要么主动上浮利率，要么同时买点银行的理财产品和保险，门槛还很高，动辄10万元起步，难住了不少人。

　　至于新房，则有两个尴尬的地方。一个是新房普遍豪宅化。二是整体供应明显不足。

　　以9月份入市的新房为例，总共只有9个项目，5个是别墅，1个是普宅和别墅混合，只有3个是纯普宅。相比去年9月份34个项目入市，今年的“金九银十”要逊色许多。

　　再看看今年北京的整体供应情况。2017年计划供应30万套新建住房，其中产权类21万套，产权类中商品房占7成，约为14.7万套。在这14.7万套中，中小户型和自住房（现已变更为共有产权房）共计10万套，而自住房又占了5万余套。

　　几番梳理下来，今年纯商品房也就10万套左右，其中普通住宅5万套，高端住宅5万套，所以商品房是越来越稀缺了。

　　从这里，我们也能一窥未来房价的走势，虽然北京房价今年不增长了，未来也不会有大的涨幅，但这是整体价格，是被共有产权房平均之后的结果。

　　就纯商品房来说，由于越来越稀缺，其实价格还是会慢慢上涨的。

　　四、现在还能买房吗？

　　这一轮行情已经基本结束，现在还能不能买房是个问题。

　　【融城网】房贷君（）认为，以往要是出现这个力度的调控，房价绝对会继续下行的，然后再来一波拉升，调控之后的几个月是不适合买房的。

　　但这一轮调控由于是“因城施策”，包括一线城市在内的几十个城市，其实底线都是将房价稳住。而采取的措施，大家其实都已经烂熟于心，比如限价限购限售等。北京这边中小户型买到后是5年不准卖的（以产证或完税证明为起点），其他城市也有不少实施限售的。

　　之所以要实施限售，是因为限价的存在。限价限的是开发商，价格不能卖得太贵，限售限的是购房者，买到了便宜的房子，自然也不能让你轻松卖出去赚差价。

　　说到这里，其实能不能买房，已经有答案了。限价意味着稀缺，当你只能买到限价的房子的时候，不买就意味着让别人占便宜。

　　只不过对于刚需来说，现在的问题已经不仅仅是能不能买房了，而是有没有资格买房，能不能抢到便宜的房子的问题。

标签：