东北成房企伤心地，去库存仍非常艰难

　　划重点：

　　1、东北三省由于库存仍待去化等问题，是大部分房企的“伤心”之地。

　　2、2016年，绿地东北地区的负债总额达488亿元，收入为33.8亿元，利润为-5.5亿元，成为绿地控股唯一亏损的区域。

　　3、近两年业绩大幅攀升的恒大，其在东北市场的业绩也一般。恒大2016年年报显示，全年黑龙江、吉林、辽宁三省销售额分别占据总销售额的2.6%、1.3%和2.5%。

　　4、有业内人士分析，东三省省会城市的热门区域经过多年开发，实际上留给后来者的空间有限。未来楼市的整体基调仍将是去库存。

　　在国内多地楼市持续回暖的背景下，在今年年中多家房企透露的布局战略中，东北三省由于库存仍待去化等问题，是大部分房企的“伤心”之地。而在前几年大规模布局东北当地的房企中，资金问题也在逐步暴露。产业面临重新定位、人口外流……东北给房企带来的困局能否得到破解？

　　有业内人士分析称，东三省上半年需求集中释放，已经基本透支了全年行情，下半年成交量难以超越上半年，未来楼市的整体基调仍将是去库存。 图/视觉中国

　　东北区域业绩拖累全局？

　　不久前，绿地在东北的债务违约问题成为业内关注的焦点。

　　作为已经迈入千亿规模的综合型房地产企业，绿地近些年在多个城市的综合体开发、基建等方面持续发力。然而在辽宁本溪，绿地山水城项目的运营成为其多年来的“隐痛”。

　　在8月份利得资本发布的一份公告中显示，利得资本-绿地山水城1号资产管理计划终止，同时，利得资本-绿城山水城2号资产管理计划（7000万元）也同步终止。此外，成立于2016年4月15日的利得资本-绿城山水城3号资产管理计划原定基金份额期限为24个月，在募集规模1220万元后，已于6月22日宣告提前到期。本溪绿地累计逾期债务规模2.122亿元。

　　而不仅是本溪一地，自2007年绿地控股开始进入东北市场，经历2010年至2012年的平稳销售业绩后，2013年和2014年绿地控股东北地区业绩连续两年出现大幅度下滑。2015年，据多家媒体报道，绿地控股东北地区房地产项目陆续出现停工现象。

　　根据绿地控股2016年年报披露，短期借款中，绿地辽宁已逾期未偿还的短期借款总额为0.63亿元；长期借款中，绿地辽宁已逾期未偿还的长期借款共4笔，总规模4.2亿元。其中长期借款中2亿元已结清，0.1亿元已获得银行调整付款期的通知。2016年，绿地东北地区的负债总额达488亿元，收入为33.8亿元，利润为-5.5亿元，成为绿地控股唯一亏损的区域。

　　实际上不仅是绿地，近两年业绩大幅攀升的恒大，其在东北市场的业绩也一般。在恒大其2016年年报中显示，全年黑龙江、吉林、辽宁三省销售额分别占据总销售额的2.6%、1.3%和2.5%。

　　销售不温不火，未来难成爆发点

　　实际上不仅是上述企业，融创同样在沈阳相继推出了融创沈阳府、融公馆、沈阳融创城等项目。不过据接近项目的机构人士介绍，融创项目首次开盘效果较差，整体去化不足20%。

　　据记者了解，同样布局沈阳的五矿、金科等企业的销售同样没有达到火爆的局势。

　　克而瑞研究中心数据显示，虽然沈阳土拍市场在长达五个月之后终于破冰推出9幅土地全部成交，未来形势向好。但市场库存量仍在2000万平米以上，去化周期长达18个月。

　　据业内人士介绍，经过一年多时间的回暖，沈阳楼市的成交价格较一年前平均增加了一成。但相比中东部省会城市来说，回暖态势依旧有限。

　　有业内人士分析，东三省省会城市的热门区域经过多年开发，实际上留给后来者的空间有限。上半年的楼市过热，需求集中释放，已经基本透支了全年行情，下半年成交量难以超越上半年。同时受信贷政策逐步收紧影响，量价大涨恐难再现。未来楼市的整体基调仍将是去库存。

　　尽管如此，房企仍用实际行动在表示，沈阳等城市仍是值得关注的区域。数据显示，2016年沈阳经营性用地共成交286.6万平方米，同比涨幅达40.42%。今年1、2月沈阳成交土地平均溢价率达75%和33%。

　　相比于部分企业的谨慎看待，旭辉同样高调进军东北，其中沈阳、大连等城市成为目标。就在7月底，旭辉以溢价144%的价码拿下大连一地块。

　　旭辉方面也曾表示，未来还将布局长春、哈尔滨等重要城市，在东北区域实现5年200亿的战略目标。

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