“围栏战争”的北京样本：商品房和两限房业主谁弱势？

　　文／贺泓源 陈蓉

　　“真是万万没想到。”火锅店老板李玉（化名）不断重复。

　　他是北京西三环边上西宸原著小区业主，花了毕生积蓄加上高额贷款，终于以近3200万总价买上了所谓的京城豪宅。“我的钱也是辛辛苦苦赚来，每月要还近10万月供，就看上了这里的好环境。”

　　事情有了变化。

　　5月，才入住新居没多久，李玉获知小区围栏将被打开。对面，是近923户的两限房小区玉璞家园。“他们还搞群租等种种手段，人杂了以后，物业跟不上，安全也没保障，花了毕生积累，这种环境，我接受不了。”另一业主林洁（化名）称。

　　当然也包括高额房价落差。两限房房价为2.2万／平米，商品房房价高达10万以上／平米。在物业费上，两者也存在近3倍价差。

　　在法理上，上述两小区确实为一个小区。2014年2月，龙湖地产与葛洲坝以35.7亿元中标上述地块，同时，承诺配建5.4万平方米限价商品房。据相关要求，限价商品房价格为2.1万元/平方米。除去商业与限价房面积，住宅部分折合楼面价约6.8万元/平方米。

　　龙湖角逐限价房，是为了满足当年土拍硬性要求：限定地价上限，之后，开发商竞报“限价商品住房”配建面积。“当时，业内均认为，由于巨额价差，双方分开管理比较合适，所以我们认为修建围栏合理且合法，不存在风险，所以分隔围栏确实没有报批。”龙湖相关人士对经济观察报称。

　　不过，2015年，北京市住建委发布相关文件，要求建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

　　两限房业主据此为凭，走访多家政府机构。今年3月末，北京规划委员会丰台分局下达的告知书中明确，上述两小区间的围栏为违章建筑。其后，丰台区城管下达了限期拆除令。

　　商品房业主们对于上述动作并不认同，直言，国家没有规定围栏需要审批的文件，同时，西宸原著项目属于2015年京建法8号文（关于保障房建设）之前的项目，法不溯及既往。

　　一边是多次上访的两限房业主，一边是态度坚决商品房，“护栏运动”进入白热化阶段。

　　困局

　　商品房与两限房业主，均认为自己才是“弱势群体”。

　　林洁表示，自己购房较晚，在去年底才签订购房合同，当时已是现房。“无论是开发商沙盘、楼盘宣传物料还是小区大门，都明明白白是两个小区，从来没有想过变成一个小区。”她道。

　　多位商品房业主称，其分批次于2016年10月、今年2月验收房屋，围栏一直存在，从未想过有一天会被打破，“如当时知道没有围栏，我们根本不会签字。”

　　商品房业主担心的，是开放围栏后的管理问题。已有迹象显示，两限房业主在出租房屋，而这一做法，与其性质相悖。在线租房平台上，亦可查询到大量玉璞家园的租房信息。

　　近日，记者曾以租客身份暗访玉璞家园，发现该小区确实存在违规租房现象。

　　对于商品房业主提出的群租等问题，记者在探访中则并未发现。

　　另一头，西宸原著与玉璞家园，实际上是一个小区。经济观察报记者拿到的西宸原著业主购房合同显示，其实际购买的小区建筑物核准名为“玉璞家园”，与两限房小区合同上的一致。

　　记者了解到，在两限房购房合同上明确指出，本项目3#楼南侧距离铁艺围栏较近，可能影响低层住户窗户美观。

　　一场看似和谐的“潜规则”，终于被掀翻。

　　据了解，自两限房交房（今年3月）伊始，其业主就开启了“维权之旅”。两限房业主也得到了回应。在北京市规划委员会丰台分局于3月27日发布的《信访事项不予受理告知书》中直指，围栏属于违法建筑，应由城管负责查处。

　　6月，丰台区城市管理综合行政执法监督局（下称丰台城管）也发布了限期拆除决定书，要求开发商在6月17日17时前，自行拆除违建并接受复查。

　　这一举动一时将“护栏”运动推向高潮，商品房业主也开始商量应对之策，一方面开始了行政复议，同时，亦聘请了护栏人实时巡逻保护。

　　两限房业主也有自己的苦衷。记者在玉璞家园走访中发现，两限房小区层高确实较低，且户型多为“刀把型”，住户密集，在居住质量上，确实与商品房存在较大差距。

　　同时，在多被业主诟病的出行上，目前除了出入只有一个北门外，开发商已为玉璞家园小区修通了往西三环的一个通道，步行可以乘坐公交。

　　居住质量不佳，遇上政策尚方宝剑，前述住建委相关文件成为了两限房业主维权底气。“不得将保障性住房与商品住房分割”成为了两限房业主口中的金科玉律。

　　玉璞家园小区业主发布的《推倒中国式“柏林墙”》一文中指出，依据上述政策，清除围栏诉求合理，且开放围栏后，统一或涨调物业费没有依据。“这事关全体业主尊严和切身权益，我们不接受其它补偿方式。”

　　一定程度上，两限房业主的种种表态激化了矛盾，商品房业主也拿出来直接的种种证据来应对两限房的做法。

　　6月，龙湖在对丰台城管的申诉函中就提出，两限房业主在收房时已对铁艺围栏进行了现状确认签字，认可了小区现有差异化管理方式，“交付后再提出变更管理方式并非合理诉求”。

　　商品房业主还认为，国家没有规定围栏需要审批的文件，围栏不属于违建，没有法理依据。

　　同时，其表示，西宸原著项目属于2015年京建法8号文（关于保障房建设）之前的项目，法不溯及既往。

　　“保障低收入者住房权是政府的责任，但是政府没有义务保障低收入者一定要入住高档小区，更没有权利通过剥夺商品房业主合法权益来保障低收入者入住高档小区的权利，这是对物权法和社会公正的践踏。”林洁称。

　　记者了解到，对于上述种种说法，在商品房方递交的行政复议申请书中均有所体现。

　　对此，民商法学者、北京工商大学教授李仁玉对经济观察报记者表示，不管是正式合同，还是合同细则，产品发布会上，开发商对两边作出“围栏存在”的承诺，即可视为“要约”，民法尊重当事人的意思自治，在纠纷产生时其裁决以“约定优先”。

　　但他也坦言，约定不能违反法律的强制性规定。“无论是法院裁决，还是仲裁条款，依据国家合同法精神，有约定从约定，只要不违反国家强制性约定，也需要能根据相关条文解释合理要约”

　　北京国锦律师事务所律师韩平则建议，对于西宸原著商品房、玉璞家园两限房之间存在的隔离栏问题，由广大业主、开发商共同协商解决更为可取，且各方均已收房、入住，这应属于民事权利的争议。“隔离栏是社会发展中的新问题，但终究是能解决的，且会有可行方案。如根据《物权法》相关规定，开发商通过谈判、协商，在隔离栏地区设置地役权。”

　　解决

　　商品房与两限房争得火热，中间的开发商龙湖亦是骑虎难下，苦于寻找对策。

　　政府已验收过商品房且颁发了相关许可，在这种情况下再改变现状有所不公，是商品房业主的普遍态度。

　　于龙湖，则处于尴尬阶段。相关人士称，在商品房展示中，确实有围栏存在，但上述围栏实际上并未报批。“当时在业内都认为这不是个问题，分区管理从实际上比较容易实现。”

　　在当时，“分区管理”或确实属于被默认状态，有知情人士透露，在西宸原著验收期，围栏雏型已有，但验收依旧通过，证明了这一模式被“默认”。

　　对于这一说法，北京住建委方面表示，开发商当初没有将围栏报规，否则规划也不会被批准。而后期围栏如何建设，相关人员表示不清楚过程。

　　与此同时，各方均承认，龙湖西局地块在拿地时，政府并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。

　　在北京很多“混居”小区中，除了设置围栏隔断外，商品房和保障房还通常使用不同的推广案名，后期还使用不同的物业公司管理，因此很多购房者和业主都默认为“这是两个小区”。

　　有商品房业主坦言，在西宸原著案例中，保障房户数在商品房3倍以上，如放开，商品房将呈被压倒之势。“我们将会被融合，成为保障房的一部分。”

　　对于北京样本，链家研究院院长杨现领称，在实际操作上，保障房应坚持市场化配置原则。在杨现领看来，加快推进住房保障货币化改革、改变目前土地出让中要求配建保障房的制度、推行租房券制度、规范租赁备案登记制度，完善税收政策等方法，都是保障房可以探索的方向之一。

　　本次“护栏运动”的解决，政府的态度也显得尤为重要。

　　龙湖方面就向记者坦承，双方都是龙湖的业主，在合法合规的前提下，将尽一切可能妥善解决问题。“我们也想做一个正面样本，来为类似案例提供好的示范。”

　　政府方面亦有明确态度。据了解，在8月29日，有北京市住建委官员向商品房业主传达口头意见，表示政府将责成开发商妥善处理此事，建议三方共同协商。

　　随后的8月31日，西宸原著商品房业主就收到编号为丰台区房屋管理局信字（2017）第614号受理告知单，其显示，丰台区房管局已受理要求“西宸原著和玉璞家园之间的围栏永久续存”请求，并将在两个月内给出书面答复意见。

　　对于已交房小区，“稳妥”则成了关键词。

　　北京住建委相关人士在9月7日接受经济观察报记者采访时透露：“在商品房和自住房小区业主纠纷中，明确开发商为第一责任人。在已经入住的小区，开发商征求双方意见，在达成共识基础上制定稳妥解决方案”。

　　对于未入住及委交付小区，住建委则重申8月25日声明，“开发商在小区违法设置隔离的，不批预售、暂停网签。”

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