郁亮接手两个月，万科已悄然发生巨变

　　自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来，万科已悄然发生巨变。

　　一方面，万科的生意可谓一路红火，销售额、净利润均实现大涨。

　　而另一方面，《国际金融报》记者调查发现，万科的资产负债率已创历史新高，举债发展的步伐明显加快；同时，它的流动比率创下1993年以来新低，偿还负债能力变弱。

　　万科的负债为何攀升，它的资金究竟流向了哪里？

　　2017年半年报显示，截至6月30日，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润100.5亿元，同比增长41.7%。

　　9月4日晚间，万科又公布了8月份简报：2017年1-8月，万科累计实现销售金额3497.8亿元，较上年同期的2375.2亿元同比增长47%，已与去年全年销售金额3647.7亿元相差无几。

　　负债率高达82.66%

　　然而，万科迅猛增长的销售金额背后，正酝酿着诸多债务上的隐患。

　　查阅万科2017年半年报不难发现，郁亮和董事会秘书朱旭在公司中期报告推介会上全程闭口未谈的，是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

　　截至6月30日，万科资产负债率高达82.66%，已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点。

　　对此，万科有关方面对《国际金融报》记者表示，对于房地产企业而言，更有参考价值的是净负债率。

　　然而《国际金融报》记者盘点发现，万科的净负债率也在连年攀升。

　　2017年上半年，万科的净负债率为19.61%，同比上升5.43个百分点。有息负债合计有1391.6亿元，占总资产比例为15.0%。长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计501.4亿元，占比为36%。

　　朱旭在万科中期推介会上透露，公司净负债率保持行业内非常低的水平，且目前持有货币现金1076亿元。

　　对此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高级顾问对记者表示，虽然万科目前持有1076亿元的货币现金，但从半年报统计的数据来看，已披露的一年内需还的借款就达501亿元，500多亿的资金余量，相对于目前万科3000多亿的盘子，不能说宽裕。

　　资金都去哪了？

　　记者观察到，今年上半年，万科的投资动作愈加频繁。

　　上半年中，万科共获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。

　　万科有关方面表示，鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺，资源的获取方式主要是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。

　　2017年7月，万科以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权（以下简称“广信资产包”）。

　　而万科需在明年2月28日前，分四期现金支付全部款项。

　　此外，万科上半年的物流地产业务也新获取14个项目，合计规划建筑面积为108万平方米。

　　算上广信资产包，万科上半年拿地金额约1463亿元，占签约销售金额54%左右，在行业内投入最多。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场低谷期，企业拿地、并购等阶段性的投入均会导致公司负债增高。但等到未来三到五年，市场上行时，这些投入将会有较好的价值变现。

　　偿债能力变弱

　　融资规模不断扩大、净负债率连年攀升、投资支出越来越高，万科未来能还上债吗？

　　两个因素的存在，使得万科的未来偿债能力令人担忧，分别是较低的流动比率和上升的利息支出。

　　截至6月30日，万科的流动比率已降至1.2，为1993年以来最低水平；速动比率为0.47，自2011年以来持续低于0.5。

　　金融分析师对记者表示，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。万科上半年流动负债增幅较高，与其预收款项大幅上升有关。这应该与万科项目的结转周期有关。

　　此外，由于融资规模扩大，万科应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元，这或许也会影响到偿债能力。

　　7月以来，万科先后发行了两期公司债，均为5年期品种，发行规模分别为30亿元和10亿元，最终发行的票面利率分别为4.5%和4.54%。

　　根据万科公告，万科发行这两期公司债，原本是打算将扣除发行费用后的募集资金，全部用于偿还金融机构贷款，改善债务结构。但是，预计未来一段时间，万科的利息支出将继续上升。

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