真正值得投资的新区，都符合这5个标准

　　并不是所有的新区都值得买！

　　有些新区注定会成为鬼城，千万别买错了！

　　毕竟，全国300多个城市，大大小小有600多个新区开发区，平均一个城市2个新区，多的有10个8个都不意外。

　　这些新区，不可能都是优良资产，总会遇到很多坑。

　　那么该如何规避，是否有经验可循？

　　这就是我们今天要重点解决的问题。

　　本文框架：

　　1.为什么要搞新区；

　　2.如何吸引人到新区买房；

　　3.新区搞不好，有可能变成空城；

　　4.真正值得投资的新区，都符合这5个标准；

　　1

　　为什么要搞新区？

　　为了卖地

　　建设新区，确实有非常多的好处。

　　首先，是表面上的好处，比如：

　　弥补产业空白，拉动地方经济；

　　改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；

　　吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；

　　但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：

　　老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。当然，卖地并不是一件坏事。

　　如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。

　　那怎么办？

　　搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。

　　所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。

　　2

　　如何吸引人去买新区的房子？

　　让新区房价猛涨

　　本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？

　　ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。

　　于是，新区的雏形一般都是这样形成的：

　　1.一个看起来挺牛X的规划。

　　2.拆迁，在新区的边缘建安置房。

　　3.修大路，做绿化。

　　4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。

　　比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。

　　这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保。

　　5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。

　　这一步，相当于提高人气。

　　6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。

　　比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！

　　这一步，相当于借鸡生蛋。

　　等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。

　　同样，这也是新区房价最便宜的时候。

　　之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。

　　怎么吸引？

　　学会这一招就够了：

　　ZF做保，宣传XX新区是XX城市未来的核心，是高端金融商务中心。

　　开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。

　　总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：

　　以后新区的房子最高端，最值钱。

　　投资新区的房子，最赚钱。

　　各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。

　　最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。

　　比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。

　　然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。

　　毕竟趋利避害，是生物先天的本能。

　　去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。

　　等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。

　　地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。

　　房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。

　　这是一个良性循环。

　　（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）

　　这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。

　　看到这里，不知道大家发现了一个共性没有，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。

　　吸引人口，才是新区最首要的目的。

　　人口，才是新区建设最核心的指标。

　　3

　　没人愿意去的新区，注定会成为鬼城

　　一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。

　　不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。

　　所以，说白了，新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。

　　一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。

　　但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。

　　就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。

　　所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。

　　请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。

　　最后，说一下结论。

　　4

　　真正值得投资的新区

　　都符合以下5个标准

　　1.新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。

　　2.人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。

　　一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。

　　在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。

　　一线城市30KM左右就是人气的极限。

　　二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。

　　不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。

　　比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。

　　总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。

　　3.政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。

　　4.有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。

　　有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。

　　5.规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。

　　最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

　　尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。

　　毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。

　　最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

　　人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？

　　一线城市以外，根本不存在的。

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