叶檀：房地产大变局！白银时代正式开启

　　文/叶檀

　　房地产市场虽然销售疯狂，这是价格被压制的结果，就像摁住的弹簧。你想啊，周边楼盘二手房每平方米5万，这里卖4万5，那买到就是赚到啊。谁不买谁傻瓜！

　　这边排队买房，可有点心慌慌，谁知道接下来还会出台什么政策？万一买到手就出台房产税，不就砸手里了吗？

　　购房者害怕，殊不知开发商更害怕呢。你买套房几百万，人家一个项目几十亿、上百亿，贷款越来越难、销售房越来越困难，博弈的难度前所未有。

　　人害怕，就会抓狂，行为变形。

　　开发商求快卖，增加回款速度，回款一到，管你市场怎么样，我自岿然不动。手里有粮，心里不慌。这里的粮既指地，也指现金。

　　回款两年？不行。一年？不行。半年，哎，这还差不多。这个速度已经是惊慌速度了。

　　钱紧，人不傻，日子难过，有开发商手里有几个项目，但不一定有上百万的现金。中房研究院第二季报告显示贷款困难，6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%；地产开发贷款余额1.36万亿元，同比下降17.9%。可见金融机构正在收紧通往土地市场的贷款闸门，降低土地竞拍价格。

　　雪上加霜，上半年，房地产自筹资金下降了2.3%。由于IPO、土地竞拍贷款、企业债、信托等“创新”融资渠道要进行合规审查，企业自筹资金出现负增长，倒逼开发企业加速卖楼，通过其他资金中的预收款、定金等回笼资金。

　　中小开发商哪有这样的销售能力和管理能力，大开发商集中度提高。

　　《北京晨报》披露，截止到8月28日，已公布的品牌房企中期业绩显示，上半年归属股东净利润排名前十的上市房企，已经排成了阶梯。

　　第一梯队恒大和中海，以超过180亿人民币领跑行业。第二梯队是上半年归属股东净利在70亿左右的碧桂园和万科两大房企，涨幅同比均接近四成。第三梯队集中在40亿至55亿之间，保利、华夏幸福、绿地、龙湖、华润这五家房企。最后则是以34.66亿元排名第十的招商蛇口。

　　大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。

　　任泽平的数据是，从2009年到2016年，排名前五的房企市占率由4.5%持续提升至12.9%，从第六到第十名，市占率由3.3%提升至5.7%，从十一到二十名企市占率由2.1%提升至5.7%。从2010年到2016年，二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%，从2013年到2016年，排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

　　未来市场集中度至少有1倍的提升空间。2016年底，美国前五名和前十名，市占率分别为20%和29%，中国分别为13%和19%，以后提升空间还大着哪。亚布力房地产论坛上，发展商在这方面达成了共识，大者恒大，强者恒强。

　　中小开发企业路越走越窄，一共两块地，回款速度还慢，两年都收不回钱。现在地方政府厉害得很，停批销售许可证半年，现金流紧张的企业立马玩完。这种事情现在挺多，甚至有一年不批的。好不容易批了，销售价格比市场二手价还低10％，这游戏，没法玩了。

　　中小开发商卖儿卖女卖资产，现在的这一关，他们是躲不过去的。下定决心建立长期规划，以买地、卖房为主的公司，估计房地产业留下50家左右就可以了，我认为钢铁行业、水泥行业，十家左右也就够了，足够满足市场的需求。

　　另一类房地产企业以服务为主，自持比例越来越高，以租金、服务收入为主，未来可以通过稳定的现金流，做不同的金融产品，这样的公司从开发商向服务一体化。

　　看看万科在干什么？

　　万科现金流非常充裕，为什么宝能当初要抢万科的股权？截止6月底，万科持有货币资金约1076亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和501亿元，表明公司资金充裕；净负债率19.61%，这也太低了。

　　万科从开发商向服务转型。物业上半年合并报表收入30亿，增长69.9%，已经获得华为、京东等商业客户的认可。以印力集团作为商业开发与运营平台，共管理商业物业面积超过850万平方米。今年7月，万科还联合多方共同参与普洛斯的私有化，布局物流地产领域。

　　销售、回款也不错，截至6月底，万科已售未结资源金额达3800多亿元，较年初增近四成，确认收入，未来业绩大增。

　　金融街同样如此，物业销售在开发商内不算大，但一二线城市核心区域自持量高，自持业务营收9.6亿元，同比增长14%，房地产后续全服务链条，今后做金融产品顺理成章。

　　开发商瞄准后五年，开始大变革，那买房的人怎么办呢？房价被控制，中间价差是政府赠送的大红包。

　　也不能乱买，记住三个好，好城市，好地段，好开发商。

　　我们写过十大看好的城市，果然，现在人口流入，花团锦簇。我们说过，购房，是地段，地段，还是地段，有历史价值的中心城区和政府砸重资的新城区，才是好地段。好开发商，准备做百年企业，建筑质量好，后续服务到位，不要到物业也不肯付的小区去。这样的开发商，失信成本太高，跟着这样开发商建设的楼盘，晚上睡得着觉。

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