北京楼市金九黯淡开局:管控下供应不足 仅9项目入市

　　今年北京住宅市场供应低迷已成常态，作为楼市传统旺季的9月，预计仅有9个项目入市，将成为历史上最为黯淡的“金九”。去年纯商土地供应不足、今年项目取证的严格管控以及楼市调控政策收紧是今年住宅供应低迷的主要原因。预计四季度开始，此前拿下限价地块的企业面临利润压力，这类限价项目将逐渐开启供应。

　　供应低迷

　　据亚豪机构统计数据显示，今年9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市。入市项目中，包括一个纯新盘和8个老项目后期。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，纯商住宅项目入市量的不足，自去年开始就初现端倪，去年9月北京住宅市场34个入市项目当中，纯商住宅项目仅有13个。而今年调控收紧，以及商办“限购”之后，北京住宅市场的供应低迷也成为常态，前8个月预售项目数量月均仅13个，今年的9月供应量还不足前8个月的平均值。

　　从供应特征来看，别墅项目的供应占北京住宅供应的重要一部分。9月预计入市的9个项目当中，别墅项目占据5席，另外还有一个普宅、别墅混合居住项目，这也在一定程度上支撑别墅市场的成交量。

　　亚豪机构数据显示，今年以来，别墅销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。别墅在北京一直是小众产品，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%，市场占有率甚至一度低至2%-3%。但是，最近两年别墅市场却表现出异乎寻常的火热。2016年，北京售出8257套别墅，占到整体市场的17.4%。

　　供应不足、且供应豪宅化带来的必然是成交量的持续低迷，由此引发的“金九”成色不足将成定局。

　　“源头管控”下的供应不足

　　在郭毅看来，北京住宅市场供应不足的原因有三点，包括去年住宅用地供应不足、今年项目取证的严格管控以及楼市调控政策收紧等。

　　去年土地市场当中，住宅用地尤其是纯商住宅用地出现成交低谷，这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。数据显示，2016年北京合计出让土地44宗（3宗棚户区），获得土地出让金852.51亿元，同比降幅达57%，也创下了2012年以来的最低纪录。住宅土地供应方面，今年北京土地出让合计219万平方米，其中包括了多宗持有出租地块、公租房等地块，可售的纯商品房住宅面积仅有38.9万平方米，自住型商品房32.1万平方米。

　　此外，自去年开始对于住宅预售许可取得的严格管制，“8万元”红线使得取证项目量严重受限。虽然自8月开始“8万元”的价格红线已逐渐放开，出现了一批包括昆仑域、中国玺、北京金茂府在内的“过线”项目取证。但是在整体房价水平仍处于严格管制的背景之下，供应取证完全放开的可能性较小，一些“地王”新盘仍将处于排队取证的通道内。

　　除上述两方面外，今年的楼市调控收紧也是影响住宅市场供应的原因之一。今年的市场调控中对于二套房认定，以及信贷方面的调整，对于二手房市场的打击尤为明显，北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套，而今年最高成交量的3月成交量曾高达近2.6万套。8月截至28日，二手住宅成交仅6331套，相比去年同期减少70%。二手成交的衰减使得“卖一买一”客群新增购置需求大量受限，新盘取证受限，老项目入市动力不足，由此今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。

　　年底供应有望回升

　　今年以来，供应低迷都是北京新房市场的主要特征，不过，北京楼市供应低迷的现状有望在四季度得到改善。

　　郭毅认为，一方面，8月上旬，北京市住建委放松高价盘预售证审批，丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域三个项目预售证获批，预售价格均在9.5万元/平方米左右。至此，市场默认的房价“天花板”8万元/平方米被打破，未来单价超过8万元/平方米的高端项目也将纷纷整装，进入取证排队阵列，预期未来8万+项目入市量也将逐渐增加。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，8万元/平方米红线的放开，本质上是对具体项目进行具体政策对待，有助于释放更多的房源，缓解供不应求的矛盾。

　　郭毅表示，除8万元/平方米红线放开之外，自今年初开始，大量“限房价”且执行“90/70”的住宅地块出现，这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力，因此加快周转将成为企业共识。预计从四季度开始，这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。

　　资料显示，2017年上半年，北京市土地供应市场中，将供应平价房的地块占到了大多数。其中，“限房价、竞地价”地块已有17宗成交，建筑面积达到238万平方米。这些地块均有望在一年之内形成实际的房源供应。

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