深圳出台租赁试点：城中村提供100万套租赁房

　　8月28日晚，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(以下简称“《实施意见》”)、《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)(以下简称“《工作方案》”)推进住房租赁市场工作，响应国家探索建立“租售并举”机制。

　　租售并举，被认为是建立房地产调控长效机制的重大举措。

　　2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;2017年1月，广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作;2017年7月18日，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

　　在深圳之前，广州、佛山、成都等城市已出台相应的实施方案。不过，对比可发现，目前为止，深圳的方案最为具体，明确到责任人和细化数字。

　　据《实施意见》，深圳市住房租赁市场发展的目标是：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

　　深圳市规土委指出，要发挥市场配置资源决定性作用，同时更好地发挥政府的职能，坚持市场和政府“两条腿”走路。

　　深圳市规土委在解读文件中透露，“市政府先后于2017年1月、4月先后两次专题研究《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)，在深圳市政府安排下，对《实施意见》再次修改完善，并先后三次书面征求各区政府、新区管委会以及市直有关单位意见。

　　对城中村租赁住房的指导政策是亮点之一。

　　据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

　　《工作方案》指出，深圳各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

　　深圳市规土委表示，要将将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。

　　另外，深圳计划于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。这数家企业的任务是在“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源。

　　由于住房租赁企业收储房源前期投入成本高，靠租金收益收回投资的期限较长，面临的资金风险较大，需提供金融支持，解决租赁企业资金来源问题。因此，深圳市政府提出，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　由于税费过高，REITs在国内几乎难产。如今，从中央到地方政府，一再提出推进REITs试点，大有破题之意。世联行董事长陈劲松认为，对企业而言，赚租金差并不是好的方式，更恰当的方向应该在托管和REITs上。“未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托，租金必须要透明、可管控。”

　　目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税(租金收入的5%)、企业所得税(租赁利润的33%)、房产税(租金收入的12%)、印花税(租金的金额0.1%)，综合税赋成本较高。

　　因此，深圳市需要落实国家和广东省对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策，加大金融与税收政策对住房租赁的支持。

　　深圳个别行政区曾一度打击商业用房改建为住房。如今，《实施意见》指出，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　深圳市政府还给市规划国土委、住房建设局安排了任务，“十三五”期间，借助税收优惠、财政补贴、融资支持等政策，鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务。

　　对房地产企业而言，最具爆炸性的政策是此条：自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年;除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

　　针对上述政策措施，2017年12月底前，深圳市房地产调控领导小组办公室对试点情况进行阶段性总结，形成报告报住房城乡建设部。

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