南京租赁试点方案正式发布，率先跟进租购同权

　　8月15日，南京市政府为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住建部等国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件精神，按照《住建部发展住房租赁市场试点工作方案》要求，结合南京实际，制定的《南京市住房租赁试点工作方案》（下称《方案》）正式发布。

　　此次《方案》内容可概括为：1个指导思想、4个工作目标、5大方面、4项保障。重点围绕培育租赁市场主体、建设住房租赁服务监管平台、拓宽租赁住房筹集渠道、加强住房租赁市场监管、加大政策支持力度等五大方面列出了23项工作任务。

　　在被列入全国加快发展住房租赁市场12个试点城市一个月内，南京快速反应，从“租购同权”、“商改租”、租赁房源平台等方面全面展开了推动租赁市场发展的新篇章。

“租购同权”第二城

　　南京市政府方面表示，南京的试点工作将紧紧围绕四大工作目标展开，一是培育市场主体，发展一批国有、混合所有制及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营。二是建设服务监管平台，初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台。三是构建管理体系，形成市-区-街道-社区四级联动网格化管理体系。四是形成房源供应模式，探索通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种供应模式

　　值得关注的是，《方案》提出要结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。而这也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。

　　此前，广州地区率先亮出“租购同权”这一概念时，被不少公众误解为“租房也可以上名校”。对此，南京市住房保障和房产局相关人士表示，南京推进“租购同权”将包含三层含义：一是要把实现购租同权作为最终目标，也是在发展住房租赁市场中坚持的方向。二是承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。三是逐步稳妥有序推进。

　　《方案》对于市民普遍关心的“入学”也进行了相应明确：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

试行“商改租”

　　将商业用房改建为租赁住房成为我国多地区发展租赁市场筹集房源的渠道之一，此次南京市也将其在《方案》中予以具体明确，将鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

　　虽然南京地区有大量商业、商办用房，但“商改租”应按规定要符合条件。据悉，南京市“商改租”将按照“一事一议”的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。而开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府（园区管委会）和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。

　　改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，改造后租赁住房用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

房企变身“大房东”

　　《方案》明确，南京将充分发挥市、区两级现有国有企业引领作用，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。其中，2017年国有规模化住房租赁企业将不少于14家。同时，将鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展住房租赁经营业务，今年内这样的试点企业将不少于4家，到2020年底不少于10家。

　　通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，今年，南京市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。

　　由政府建设新增的租赁住房房源主要来源于两方面，即对出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，明确配建5%保障性住房（含租赁性住房）；出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房中也将包括一定体量的租赁住房。

　　鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中也要注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。这意味着，未来的开发企业也将拥有一个“大房东”身份。

率先起跑发展租赁

　　十八大以来，党中央、国务院高度关注房地产市场稳定健康发展，尤其对建立购租并举的住房体系，形成房地产市场长效发展机制，提出了明确的要求。南京在成为12个全国发展租赁市场的试点城市之一之后，能够如此快速反应，制定落实方案，与其长久以来重视发展租赁市场密不可分。

　　《方案》发布前，南京市住房保障和房产局就曾表态，南京市正积极推进住房租赁市场培育试点工作，将通过培育一批国有、民营和混合经济体等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，基本建成政府住房租赁交易服务平台，采取多种方式增加租赁住房供应路径，引导个人出租闲置房源，建立市、区、街道、社区四级联动管理网络，采取多种方法举措，进一步规范租赁市场秩序。同时，正加快制定南京市的规范租赁行为、促进租赁市场发展意见，启动南京市房屋租赁管理条例制定工作，从法规制度层面进一步规范群租市场行为。可见南京对于租赁市场的推进工作早已思路明确。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，南京市新鲜出炉的租赁政策有7大亮点：到2020年底，基本建成购租并举的住房制度；开发企业有望成为大房东；试点“商改租”；试点低效用地、集体土地建租赁住房，个人出租将获得奖励；推行“购租同权”；“群租房”将被大力度治理；建全市住房租赁服务监管平台。

　　事实上，在江苏省“购租并举”工作已在紧锣密鼓地进行。据中国房地产报记者了解，今年5月，江苏省住房和城乡建设厅就发布了《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》，确定建立购租并举的住房制度，并选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展培育和发展住房租赁市场试点工作。

　　据悉，目前江苏省已提出推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。到2020年，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

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