二手房交易流程及各个阶段注意事项详解

　　与新房相比，二手房具有很多的优点，比如能看得到实物，可以即买即住等。但二手房交易流程较复杂，且是中介、买卖双方等三方进行交易，交易的过程中，纠纷多，风险高。那么，买二手房要注意哪些问题呢？下面，根据二手房的交易流程，整理了不同阶段二手房交易的注意事项，供大家参考。

二手房交易流程：

　　步骤一：上网或去中介门店查看房源信息。

　　步骤二：实地考察看房，确定购房意向（地区、社区等）。

　　步骤三：看定房屋后，调查房屋产权，与房主商议购房合同细节。

　　步骤四：签订二手房买卖合同。

　　步骤五：办理贷款手续（不需要贷款的可以忽略此步骤）、支付首付款。

　　步骤六：产权（房产、地产）过户。

　　步骤七：领取房产证，每月还贷。

各个阶段注意事项：

一、去正规的网站和中介

　　如果买卖二手房时有中介参与，建议找知名度高、信誉好的中介。另外要问清中介的收费和服务情况，付款时间等。

二、实地考察房屋情况

1、房屋自身建筑情况

　　如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

　　如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰

1、看房产证

　　一看有没有房产证；二看房主是谁，卖方必须是房主本人，有共有人的，需共有人出具同意出售房屋的证明；三看房屋有没有贷款，房屋贷款结清了才可以上市交易。

　　必要时，可以去房管局核实相关的情况。顺便看看该二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋等。因为这些特殊住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

2、看房子是否在租

　　买卖不破租赁，且在同等条件下，承租人具有优先购买权。因此，在买房的时候，一定要问清房屋是否处于租赁期。如果处于租赁期，一定要让房主解决相关的问题。

四、交易前要注意的问题

1、相关费用是否结清

　　注意看物业费、水电费、燃气费，以及电话、宽带、有线电视等费用是否结清。

2、注意迁移户口问题

　　很多人买房是为了迁户口，如果卖家的户口没有及时迁出，买家的户口就迁不进来，就会发生纠纷。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项

1、合同的建立

　　房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动。买方要注意卖方做了哪些改动，并提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

2、约定付房款

　　一般有一次性付款或者按揭付款两种方式，凭自身实力理性选择。

3、确定交房细节

　　①交房的时间和条件

　　确定房主什么时候搬出，买家什么时候搬入。另外，规定交房条件，如卖方要负责清空房间，整理干净等。

　　②过户

　　时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

　　费用：过户所涉及的税收和费用谁出，这些要在合同里约定好。

　　二手房交易税费包括：增值税及其附加税、个人所得税、契税、中介费等主要的税费。

　　③房产证上写几个人的名字

　　想好房产证上要写几个人的名字，如果要加老婆、孩子的名字，办证时就一起写上，以后再加，会比较麻烦。

　　④户口迁出

　　在购房合同上订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任

　　①合同上的时间必须都是精确的日期，不要用“多少个工作日后”等字眼。

　　②每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。

　　在签订购房合同之后，就是办理贷款、过户手续了。通过中介公司进行交易，整个交易流程会简单方便不少。因此，在买二手房的时候，除了要留意相关的注意事项外，找一个好的中介也是非常重要的。

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