马光远：房价暴涨后，房租会不会暴涨？

　　租售并举最让大家担心的是，房价没有下来，房租又涨上去了。

　　这种担心不是没有道理。

　　按照美国的标准，如果一个家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超过家庭可支配收入的30%以上，意味着这个家庭有严重的“住房问题”，即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准，结论将是非常可怕的。

　　不说房价，单说房租的支出

　　在这里列举几个不同机构的数据：一是北京市统计局7月12日公布的数据显示， 6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计， 北京6月份月租金均价，达到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。各城市房租收入比值当中，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。

　　以上数字说明，中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果和房价比，房租真的很便宜。仍然以北京为例，目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右，这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元，等于一个人1年的收入买不到一平米的房子，假定两个人都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

　　如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道，租金回报率最低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

　　这话其实很容易被误解，有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准，其实，无论是房价，还是房租，都耗尽了很多中国人的收入，这是不争的事实。在中国的热点城市，特别是北京，房租的绝对值并不低，我们绝对不能说房租太低。某知名网站的数据显示，留在北京的大学生，要拿出月收入的67%用于房租，这是非常惊人的。

　　相对于畸高的房价，房租支出倒没有引起很多人的关注。

　　按照美国的标准，在北京的绝大多数家庭，无论是买房，还是租房，其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候，我们虽然一直强调趋势，但是大家记住，资产价格最终崩盘，会有一个因素，那就是资产价格特别是房价，高到只有少数人才可以买得起的时候，资产价格就比较危险了。所以，国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住，当北京房价和房租，都只有少数人才可以有能力支付的时候，支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释，还能有什么别的办法避免出问题？

　　所以，在今天我们讨论住房问题时，一定要清醒地意识到，中国大城市，特别是北京、上海等城市，需要解决的不仅仅是房价高的问题，也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定会影响其生活质量和在其他方面的消费，这是基本常识。但是，相对于畸高的房价，房租支出倒没有引起很多人的关注。

　　而且，在房价上涨的预期下，最终这些租房的人群也会加入到购房的队伍中来。再加上过去多年中国的公共政策关于关注买卖市场，而忽视了租赁市场，导致在租房市场，公共政策非常匮乏，租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举；特别是，在把房子和很多居民应该享受的福利捆绑的情况下，选择买房仍然是主流。这就使得房租问题在一些热点城市没有成为焦点问题的根本原因。

　　最近各地政府拿出很多举措推动租赁市场，缓解购房的焦虑和压力，甚至一些地方推行媒体所言的“租售同权”，“租房落户”等举措，本人对这些举措也发表了一系列自己的看法。有一些看法甚至引发了误读。

　　借这篇文章，我正式表明一下我对租赁市场的观点：

　　就大的方向而言，我是支持发展租赁市场的，而且过去多年，我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是，这只是理想，这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是，要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。

　　从现实的政策看，由于过去多年我们对租赁市场的轻视，导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁，即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后，出台的真正有影响力的政策少之又少。要真正撬动租赁市场，改变大家只买不租的思维，一定不能把租赁市场想的过于简单，以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天的去租房。在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。如果这些不改变，如果没有真正力度大的激励举措，撬动租赁市场真的很难。特别是，长期以来，由于我们对租赁市场不重视，导致这个市场上真正的租赁主体绝大多数是个人，机构租赁者少之又少。

　　在目前热点城市的房租其实并不低的情况下，政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品，中高收入阶层，通过市场途径租房，应该让他们享受相应的公共福利；夹心层，政府应该提供租房券，帮助他们减轻租房的负担，低收入阶层，政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时，一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。

　　办法多的是，关键是，要脚踏实地，从解决痛点入手，而不是高喊口号。看到一些专家面对“共有产权房”这些并不新鲜的东西激动的语无伦次，高喊要上升到基本国策，我就知道他们根本就没好好研究这个东西，不懂这个市场的痛点在哪里。

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